Городская среда. Технология развития: настольная книга

Методика совершенствования и повышения эффективности экологической экспертизы локальных городских территорий

Практика последних лет показывает со всей убедительностью, что экологическая экспертиза является всё ещё единственным объективированным средством предотвращения серьёзных градостроительных ошибок в процессе проектирования и утверждения проектов. В то же время очевидно, что наличная эффективность воздействия экологической экспертизы не только на конечный результат проектного процесса, но и на самый его ход, относительно невелика. Для реального усиления действенности экологической экспертизы необходимо, наряду со значительным расширением её предмета и задач, осуществить работу по расширению возможностей применения результатов аналитического исследования городских территорий в работе проектировщика и их суммарной экологической оценки.

Проект в полной разработке поглощает столько времени и средств, что корректировка его на последних стадиях невозможна или существенно затруднена. Не касаясь проблемы нормативного оформления взаимодействия заказчика с экологической службой, можно рассмотреть несколько оптимальных этапов взаимодействия экологической экспертизы с инвестором, заказчиком и проектировщиком, представления материала, и в их рамках — конкретный состав характеристик оценки территории.

Привычный узкопрофессиональный подход к конечному оформлению данных чаще всего мешает восприятию материала экологической экспертизы заказчиком, территориальными властями и проектировщиками. Это одна из главных причин, препятствующая включению в работу над проектом действительно важной и необходимой информации. Попытка универсальной подачи материала нецелесообразна, и формирование отдельных адресных папок взамен копирования окончательной редакции позволит расставить интересующие каждую группу акценты и сформулировать разные по форме группы выводов и рекомендаций.

Проведение пилотной работы по взаимодействию с конкретным заказчиком на конкретном заказчике с неизбежным для такой схемы частичным самофинансированием позволит представить качественно иной материал, пригодный для конструктивного осмысления. Такая работа может быть полезна как для эффективного маркетинга, так и для преодоления психологической инерции, характерной для партнеров по взаимодействию.

Предполагается, что обращение к экологической картине территории в скором времени станет не столько вынужденной необходимостью, сколько нормой поведения инстанций, осуществляющих права контроля над землепользованием. В идеале это обращение должно происходить ещё до контакта с инвестором. Общая оценка территории с выявлением возможных площадок под инвестиции может финансироваться из городского/окружного бюджета, и возврат средств будет осуществляться при продаже информации инвестору. Очень важно облегчение бюрократической процедуры получения этого материала и снижение его стоимости до приемлемой величины. Привлекательность получения подобной информации может быть обеспечена включением точной градостроительной подосновы разных масштабов, графическим качеством подачи и простотой считывания материала. К тому же материал по территории явится фактически первым предметом для разговора и пояснения идей заказчика/инвестора, что также немаловажно.

При освоении технологий фиксирования базы данных на компьютерных картах есть возможность быстрой замены устаревших данных и представления альтернативных вариантов развития территории при реализации предполагаемого инвестиционного проекта, меняющего условия для любого последующего инвестора. Оперативная информация по окружающей территории на начальных стадиях работы представляет несомненную ценность для инвестора, если не фактическую, то — ценность просто наличия информации в портфеле.

В любом случае формирование банка данных по территории является основанием возможности обращения к нему на самой ранней стадии — стадии концепции или инвестиционного проекта, даже если этот этап не оформлен как нормативно обязательный и подлежащий согласованию.

Информация подобного рода может быть заказана муниципальными органами экологической службе, работающей на территории, и рекомендована для приобретения потенциальным инвесторам. Возможна система скидок начавшим работу с приобретения такого материала инвесторам со стороны экологической службы.

Тактически целесообразно, если инвестору во время приобретения им первичного анализа территории будет представлен пример пакета документов экологической экспертизы городской территории под сходный инвестиционный проект. Здесь же — предложение по графику взаимодействия экологической экспертизы с заказчиком/проектировщиком и обоснования оптимальности предлагаемого. Фактически предлагается включить эколога в рабочую группу, состоящую из инвестора, заказчика и проектировщика на самом раннем этапе.

Было бы преждевременным считать, что доводы экономии денег и времени сразу убедят заказчика-инвестора в важности раннего контакта с экологами, но акцент на презентативность этих материалов и на важность их включения в окончательную редакцию концепции инвестиционного проекта (необходимость которой, в свою очередь, становится более понятна) может быть довольно убедителен. Отстроенные на таком материале архитектурные эскизы могут быть более реальными и убедительными. Тем более, что большую часть этих материалов, безусловно, необходимо будет иметь при утверждении ТЭО или рабочего проекта (рабочей документации).

В качестве примера также могут быть предложены предпроектные материалы из европейской практики и их важность в формировании задания на проектирование, в паблисити проекта и просто в доборе необходимых средств.

На сегодняшний день положение о порядке проектно-строительной практики Москвы предусматривает включение в задание на проектирование раздела охраны окружающей среды, в котором должны быть прописаны требования к проекту, основанные на анализе участка. Сжатость нормативной формулировки позволяет ограничиться включением в задание предельно краткого набора характеристик и общей удовлетворительной оценки участка.

Если понимать под заданием документ с бюрократической точки зрения, то важность содержащихся в нем материалов несущественна для проектировщика, тем более если задание представляется на согласование во время уже начавшейся работы над эскизным проектом.

Обычно параллельно официально утвержденному постадийному порядку архитектурно-проектных работ идёт реальный процесс, в котором сегодняшнее задание на проектирование может стать точкой зрения инвестора в последующем собеседовании его с архитектором. В этой реальной работе материал по территории (пригодный для восприятия и той, и другой стороной) есть предмет и основание для осмысления. Практика составления задания (документа для согласования) проектировщиком сейчас альтернативы не имеет, носит характер параллельной проекту работы и отдельно не оплачивается. Другими словами, задание составляется архитектором одновременно с началом работы над проектом с учетом собственных пожеланий, в первую очередь, и согласуется с заказчиком, который не имеет другой специальной информации об участке кроме как от проектировщика.

Довольно распространена практика, при которой рабочий треугольник в составе инвестора, заказчика и проектировщика создаётся до подачи заявки о предоставлении участка для строительства, реконструкции, реставрации, о разрешении проведения проектных и строительных работ или строительства на ранее отведенном участке. Этот факт косвенно инициируется утверждающими и согласующими инстанциями, поскольку уже заявку рекомендуется сопровождать предварительными архитектурно-градостроительными проработками объекта. С другой стороны, с точки зрения инвестора легче поручить подобную работу тому, кто будет её вести в дальнейшем (альтернативы нет). Поскольку имеющийся у проектировщика опыт согласования и утверждения имеет большую ценность и позволяет инвестору освободиться от части забот, то часто необходимость того или иного материала для проектирования определяется проектировщиком (инвестором со слов архитектора). Бюрократическая процедура съедает у инвестора/заказчика огромное время, контакты по оформлению постадийной документации (в том числе и экологической экспертизе) передаются целиком в ведение проектировщика.

В порядке проектной и предпроектной подготовки строительства в Москве есть необязательная стадия архитектурной концепции. Её отсутствие как стадии не означает, что выработка концепта исчезает — общая схема проекта определяется в набрасывании эскизов проектировщиком и их одобрении-неодобрении инвестором или заказчиком. Объективная независимая оценка территории в подобной работе необходима как инвестору для конкретизации своих идей, так и городу, получающему дополнительную страховку от появления неувязанных с территорией архитектурно-планировочных решений.

В идеале нормальная рыночная ситуация требует точно выверенных и обоснованных шагов, тогда как российский контекст позволяет обходиться без высокой точности. Недостаточная определённость юридических процедур и отсутствие навыка движения в правовом поле переводит проблему в категорию тупика, выход из которого обеспечивается системой обмена услугами. В связи с этим несомненная важность такой экологической экспертизы заключается в ее:

1. Приспособленности к работе на любом уровне понимания.
2. Презентативности материалов при оптимальном объеме утомительной технической информации.
3. Наличии действительно рабочего материала, помогающего увидеть и преодолеть недостатки территории и максимально использовать достоинства территории.

В предварительном анализе территории инвестора могут заинтересовать следующие характеристики:

• на подоснове М1:2000 кроме капитальных сооружений — границы владении с указанием владельца;
• на подоснове М1:1000 — временные постройки, ограждения владений;
• на подоснове М1:1000, вынесенной поквартально на листы А4 или А3, — предварительный анализ территории. На схемы могут быть нанесены:

  а) газон (плохой/хороший), открытый грунт, асфальт или иное покрытие;

  б) постоянные парковки (дневные/ночные) легковых автомашин более 5-ти штук;

  в) зелень с выделением деревьев/кустарника, краткой характеристикой перспектив сохранения;

  г) места временного хранения мусора (контейнеры, свалки, хлам и неубранный строительный мусор);

• нормативная база на территории. Краткая аннотация особых условий проектирования и строительства;
• карты-схемы М1:2000 многоквартальной территории с максимальным упрощением всевозможных ПДК по 2—5 на лист А3, рекомендациями к размещению объектов (жильё, офисы), субъективными поквартальными характеристиками по трёхбалльной шкале;
• схемы квартального масштаба конкретно по отдельным видам загрязнений с выделением зон превышения ПДК. В идеале — разговор по видам загрязнений, состояние которых на территории требует нестандартной схемы измерений и рекомендуемые дополнительные измерения;
• материал “проработанности” территории, т. е. наличие готовой информации и возможность (или невозможность её применения в экспертизе).

Предъявление этого заказчику происходит при обосновании объемов исследований и совместной выработке задания, стратегии взаимодействия в рамках заказа. Одновременно — показ возможных форм документов, определение их адресной направленности. Целесообразно составление показательного пакета документов для облегчения конкретизации желаний заказчика, т. е. разделение всей работы на папки по задачам:

1. Материал, подготовленный для работы над проектом, включающий информацию по существующему состоянию: инсоляция, аэрация, транспортная схема, нормативная строительная ситуация, ограничения по ПДК, переведенные на понятный архитектору пространственный язык.

Требования к графическому оформлению материала:

• исключить больше пяти штриховок на листе;
• по возможности вводить цветные заливки и графику;
• пространственная привязка точек измерения с вынесением пиковых значений на схему;
• расположение одной-двух таблиц под обязательной схемой плана участка;
• переплет с возможностью его легкого разделения на листы.

2. Материалы изучения допроектной ситуации с упором на экологию (в логике данной работы), оформленные в презентативную папку для показа себя и проекта с лучшей стороны перед бюрократией и возможными инвесторами. Обязателен приличный дизайн, макет и качество иллюстраций.

3. Материал, оформленный в утверждаемой бюрократической форме, с включением облегчающих понимание обобщающих схем.

После знакомства заказчика с материалом — определение возможных вариантов схемы временного взаимодействия, исходя из индивидуальной проектной и бюрократической ситуации.

Предполагается наличие у заказчика/инвестора вместе с проектировщиком решения, что ему необходимо построить на участке (уточнение умозрительной схемы состава помещений проекта). Необходимо показать, что полученный материал будет ценным в выработке задания на проектирование (как самостоятельно, так и в контакте с архитекторами). Два вида материала: для проектировщиков и для заказчика в рамках одного предварительного исследования. Материал почти весь повторяющийся, различия — в оформлении.

Материал состоит из натурного обследования площадки и территории вокруг, характеристики шума, загазованности, схемы зелёных насаждений и её качественной и видовой оценки. Все схемы загрязнений дублируются субъективной оценкой минимум по трёхбалльной шкале с выделением неблагоприятных зон превышения нормативов. Целесообразно введение дополнительной характеристики — комфортности, совокупная оценка которой складывается из следующего:

• ветровой режим на открытых пространствах и границах участка, схема микровихревой ситуации при господствующих ветрах;
• основные загрязнители воздуха и в процентах — участие каждого в загрязнении площадки, локализация относительно площадки;
• место и доля непроветриваемых или слабо проветриваемых зон;
• открытые перспективы, наиболее ценные виды вовне и внутрь участка;
• места сильного затенения от окружающих построек;
• места и технология временного хранения бытового и производственного мусора возле жилых домов и предприятий;
• места и технология временного складирования и погрузочно-разгрузочных работ, связанных с системами торговли и обслуживания;
• доля мест, грозящих застойными лужами и заболачиванием;
• доля территории открытого грунта и мера запыленности воздуха;
• зелень с выделением ценных пород и экземпляров/групп, значимых с микроградостроительной точки зрения, в том числе пригодных для включения в будущее благоустройство. Оценка возможности восстановления и здоровья;
• место и доля перегреваемых участков над теплотрассами;
• места стоянок личного транспорта, их состояние и правовой статус;
• фиксация привычных транзитных путей и их значимость;
• привычные места отдыха, учёт и компенсацию при устранении которых необходимо учитывать;
• схема предприятий обслуживания в реальной близости от объекта и их краткая характеристика.

При дальнейшей детализации мы получаем необходимость составления своего рода совокупного паспорта участка, определяющего не только прямые экологические данные относительно нормативов, но и комфортность в целом. Совершенно очевидно, что эта работа необходима, должна приниматься во внимание при детализации кадастра и определении качественных градаций в первичной оценке стоимости земли.

Опорной сеткой для работы в условиях городской среды целесообразно принять прямоугольник 20 х 30 м, что грубо соответствует “следу” одной жилой секции, отложенному на плане в обе стороны от фасада здания. Разумеется, это грубое приближение не отвечает в полноте ни одному конкретному сооружению, однако оно соответствует средневзвешенным габаритам жилой секции с прибавлением необходимой “полосы минимального комфорта” и в целом соответствует принятой в настоящее время методике исчисления налога на землю в Москве (без обозначения границ на плане) — с учетом среднего коэффициента этажности.

При всей слабости обоснования последней оценки, являющейся следствием отказа московских властей от введения рынка городской земли, эта схема, по крайней мере, обеспечивает соотнесённость с принятыми в городе процедурами, что упрощает внедрение инструментария оценки комфортности.

В обычной процедуре роза ветров учитывается только в макромасштабе города и крупных его районов, однако дифференциация территорий в отношении к ветровому режиму весьма существенна (пойма Москвы-реки и, частью, малых рек города, широкие проспекты и соседство с обширными промышленными или коммунально-складскими зонами, полосами отчуждения железных дорог или, напротив, сельскохозяйственными угодьями).

Принципиально важен “угол атаки” господствующих ветров в отношении фронта застройки, определяющий во многом режим внутриквартального проветривания и, вместе, дискомфорта, сопряженного с силой ветра, его ролью в распространении аэрозольных взвесей, звука и дискомфортных запахов, мелкодисперсной пыли, насекомых и пыльцы растений.

Особое значение имеет ветровой режим для зданий повышенной (сверх 7-ми этажей) этажности, в которых целесообразность устройства балконов и лоджий напрямую зависит от комфортнос

ти относительно направления и силы господствующего воздушного потока.Вокруг зданий в 10—25 этажей обычно существует устойчивая картина сильных вихрей и потоков, площадь действия которых не превышает 100 м². Их направление не зависит от направления ветра, и планировка внутридворового благоустройства обязана учитывать полную картину таких микровихрей. Примеры неудачного размещения детских площадок, мусоросборников, новых посадок кустарника и деревьев не столь редки, ветер здесь — главный виновник постоянного замусоривания и запыления территории.

В обычной процедуре вообще не принимается во внимание, тогда как это вопрос принципиального значения и в старой части города, где изобилуют практически непроветриваемые внутренние углы дворов (особенно существенно в связи с парковкой автомобилей и складскими помещениями продовольственных магазинов), и в новых районах, где основным фактором дискомфорта является ускорение воздушных потоков в узких просветах между высокими зданиями и в проездах под зданиями. Перепад скоростей воздушного потока может достигать 10—12-ти крат, что возможно нанести на план только при мелкоячеистой сети (избранная нами сетка 20 х 30 метров может быть сочтена оптимальной).

Очевидно, что измерение обсеменённости воздуха бактериями должно проводиться в непроветриваемых и слабо проветриваемых местах в первую очередь. Таким образом, составление схемы движения воздуха помогает определить оптимальную схему размещения точек отбора проб для анализа загрязненности атмосферного воздуха в границах участка.

В обычной процедуре нового строительства до недавнего времени применялись нормативы СНиПа по условной тени, т. е. в зависимости от высоты застройки. Однако ввиду обособленности рассмотрения ПДП (т. н. проектов детальной планировки) микрорайонов и кварталов, и в новых частях города часты ситуации, когда строительство нового сооружения повышенной этажности в 300—400 м, т. е. за рамками ПДП, приводило и приводит к резкому снижению качества прямой освещённости помещений. В особенности это связано с тем, что норматив, по которому лишь одно помещение должно иметь 2 часа прямого солнечного света, позволяет иметь ориентированные на Север три помещения из четырёх, и, напротив, чрезмерно освещённые и перегреваемые помещения, ориентированные только на Юг. В старой части города нормативы инсоляции практически используются от случая к случаю, что ещё ослаблено современной практикой штучной реконструкции по относительно обособленным проектам, процедура рассмотрения которых упрощена и сокращена.

Характеристики инсоляции открытых пространств между постройками не учитываются, тогда как при наличии менее 1/3 освещённой поверхности резко ухудшаются как возможности проветривания за счёт естественной конвекции, так и возможности сбалансированного по составу озеленения. Карта затененности имеет также принципиальное значение для размещения мест парковки машин, игровых площадок, подъездов, мусоросборников, планирования дорожек и пр.

Важная характеристика, известная ещё из римского и византийского права, но никогда — за исключением отдельных памятников истории и культуры — нормативно не принимавшаяся во внимание при оценке качества участков и конкретных проектных предложений. В ряде случаев система видов образует собой одну из наибольших комфортных ценностей, так что нанесение её на план (с естественным выходом за рамки участка и обозначением направлений — на высотные здания, на Москву-реку и Замоскворечье, на долину Яузы, на дальние лесные массивы и пр.) имеет принципиальное значение. С другой стороны, структура вида на- и вовнутрь участка (амфитеатральность, ступенчатость, “прогляды” вовнутрь) также нуждается в картировании, ибо существенным образом влияет на ценность и, соответственно, на стоимость земли на участке.

Эта оценка наиболее субъективна и кроме направления вида на схеме плана должна быть подкреплена линейными набросками ценных видов и очерчиванием на них предельной высоты/протяженности вновь возводимого здания, а также схемы новых возможных видов и перспектив, не только с уровня земли, но и с возможного превышения. Оптимально — съёмка панорамы с пожарной машины/подъёмного крана на месте будущего строительства с рекомендациями по ориентации помещений. Здесь же возможны фотографии самого участка с привычных видовых близлежащих точек.

Являясь во многом производным от инсоляции и ветрового режима, состояние озеленения существеннейшим образом зависит от его видового состава и сортности. Вопрос, до настоящего времени пребывавший в ведении т. н. трестов зеленого строительства и в зависимости от сугубо любительского отношения жителей и низовой системы управления, нуждается в тщательном анализе по каждому конкретному месту (состав и качество открытого грунта, здоровье почвы, увлажнение и пр.). Наряду с соображениями комфорта, в том числе эстетического, вопрос качественного состава озеленения играет существенную роль в степени самоочистки воздуха, в том числе и от бактериальных загрязнителей, но также и в степени здоровья, ввиду широкого распространения аллергических заболеваний, в провоцировании которых пыльца деревьев и цветов занимает существенное место. Структура озеленения, наряду с другими факторами, имеет принципиальное значение для видового состава птиц и мелких животных, обитающих в городе, что, в свою очередь, сказывается существенно на распространенности насекомых, как нейтральных или полезных (пчёлы, осы, шмели), так и вредных (домашняя муха, обычный и городской комар, сосущие вредители растений). Как и в вышеобозначенных ситуациях, аналитическая карта участка непременно должна быть дополнена позитивно ориентирующими рекомендациями.

Один из ключевых вопросов, до последнего времени решаемый в системе неспециализированных квалификаций РЭУ и их аналогов. Естественно, полное и качественное решение этого вопроса возможно не ниже, чем на уровне города в целом и его административных районов (полигоны для вывоза, мусоросжигающие заводы, сегрегация и переработка и пр.), однако уровень конкретной территории и конкретного участка достаточно весом, чтобы входить в состав общего анализа комфортности. Выявление наиболее неблагополучных мест, провоцирующих к усугублению засоренности участка и сопредельных участков, а также прямые рекомендации к совершенствованию системы, технологии и режима уборки имеют по необходимости сугубо адресный характер, входя в состав предпроектных материалов по определению. При соседстве с мелкими предприятиями необходима краткая характеристика отходов, временно хранящихся на их территориях и за её пределами.

До настоящего времени нормативно не учитываемые характеристики участка, имеющие, тем не менее, принципиальное значение для комфортности пребывания в сооружениях и на открытых участках. Анализ нейтрализации дискомфорта, порождаемого деятельностью учреждений торговли, обслуживания и досуга возможен только в мелкоячеистой сетке картирования. Рекомендации к корректировке ситуации, обладающие и пространственными (барьеры, экраны, перепланировка заездов и выездов и пр.), и временными (нормативные часы и время суток) характеристиками, будучи введены в предпроектные материалы, имеют, естественно, сугубо адресный характер. Подобного рода оценка может быть применена и к будущему возможному проекту с привязками к существующим режимам работы окружающих предприятий и пространственному контексту.

Эта важнейшая характеристика участка не входит в нормативную его оценку, тогда как она во многом определяет собой совокупную комфортность. Особо велико значение этих характеристик для формирования предпроектных рекомендации, так как, с одной стороны, необходимо преодолеть устойчивую традицию накрывания завышенных площадей асфальто-битумным твердым покрытием, что резко ухудшает качество почвы и санитарные характеристики участка, с другой — определить локальные ПДК пыли и аэрозолей, чтобы грамотно формировать рекомендации по структуре, видовому составу и пространственному размещению озеленения и полупроницаемых барьеров. Рекомендации непременно имеют сугубо адресный характер и не поддаются обобщению в абстрактном виде.

Важнейшая характеристика участка, никогда не включавшаяся в его оценку и требующая микрогидрогеологического анализа в масштабе окружающей территории. Оценка состояния позволяет незамедлительно сформировать пакет предпроектных рекомендаций, существенным образом ограничивающих “экспорт” ливневых вод в условиях неустойчивого климата большей части России, направленных на обеспечение здоровья зелени, санитарного режима территории и её общей бытовой комфортности, включая столь важную характеристику как опасность членовредительства ввиду обилия скользких уклонов и ступеней.

Наряду с ливневым, особое значение имеет сток талых вод и общая карта скопления зимнего снега, отнюдь не во всех случаях предполагающего полный вывоз его за пределы участка и окрестной территории. Адресный характер рекомендаций позволяет учитывать лишь наиболее общие гидрогеологические характеристики территории, формируя рекомендации в зависимости от местных условий и функций участка после восстановления.

Весьма существенная характеристика участка, не входящая в его оценку до настоящего времени. Картирование зон перегрева (до тех пор, пока устарелая затратная технология теплоснабжения не замещена современными автономными системами) имеет принципиальное значение для рекомендаций по озеленению и микропланировочным работам в составе проектов благоустройства.

Отсутствующая в нормативной оценке мелкомасштабная характеристика участка (используемая преимущественно по конкретным жалобам), во многом предопределяющая комфортность пребывания в интерьерах. Многообразие фоновых (с учетом окружающей территории) и локальных источников шума различной интенсивности и различных частотных характеристик делает задачу достаточно сложной и трудоемкой, однако принципиальной важной. Наиболее существенны в этом случае сугубо адресные предпроектные рекомендации, описывающие доступные способы защиты от фонового шумового загрязнения и снижения до нормативных величин шумов локального происхождения. Малые планировочные коррективы при задании на проект благоустройства, конкретные рекомендации относительно структуры и состава озеленения могут не только снизить нежелательные шумы, но также и изменить качество звукового климата в пользу расширения доли шумов, вызывающих положительную эмоциональную реакцию (журчание воды, шелест листвы, пение птиц).

Отсутствующая в нормативной оценке, но весьма существенная характеристика участка и с точки зрения общей комфортности в её психологической составляющей и с точки зрения вполне реальной криминальной опасности. Картирование существующего положения возможно только в избранной нами мелкоячеистой сетке, рекомендации имеют естественно сугубо адресный характер, за исключением общих соображений энергосбережения и устойчивости против вандализма.

Нормативно неучитываемая характеристика сооружений, сопряженная с состоянием воздуха на участке, но прежде всего вызываемая ошибками или неэффективностью архитектурно-планировочных и конструктивных решений. Наиболее неблагополучные зоны, сопряженные с подъездами и подвалами, но также и с техническими этажами и вентиляционными люками (метрополитен, сооружения гражданской обороны, гаражи, склады), нуждаются в нанесении на план по мелкоячеистой сетке картирования. Рекомендации к предпроектным материалам имеют очевидный сугубо адресный характер.

Нормативно неучитываемая характеристика участка и окружающей территории, учёт которой имеет принципиальное значение для социального климата вокруг проектов реконструкции и их реализации (включая опасность вандализма) и скорости того, что можно именовать “приживлением” осуществляемой реконструкции.Картирование привычных путей жителей данного участка, равно как и жителей или пользователей примыкающих участков, возможно в полноте при использовании мелкоячеистой сетки. Учет карты путей необходим в разработке предпроектных материалов, рекомендации имеют адресный характер, в общем виде сводясь к желательности сохранения максимальной доли привычных путей, а также необходимости создания определённых комфортных компенсаций в случае вынужденного перекрытия таких маршрутов при реализации инвестиционного проекта на участке. Реальный проект организации/корректировки транзитов вокруг проектируемого объекта с привязкой к нему схемы освещения, мест отдыха и т. п. возможен только при наличии на столе проектировщика подобного материала и понятного его оформления.

Аналогично предыдущей позиции не учитывается нормативным образом, имея существенное значение для социального климата вокруг инвестиционного проекта и его реализации. Картируется в мелкоячеистой сетке на плане, нуждается в максимальном учете при формировании предпроектных рекомендаций и некоторой комфортной компенсации при вынужденной ликвидации или переносе. К этой группе относятся места:

• отдыха престарелых, родителей с малыми детьми и игровых площадок,
• места привычного выгула собак,
• места парковки и ухода за личным автотранспортом,
• места неформального отдыха молодёжи и старшего поколения.

Первые два обычно совмещены в пространстве и разнятся лишь временем, парковка автотранспорта с постоянным увеличением парка личных машин становится проблемой № 1 для жилых дворов. Рекомендации предпроектного характера являются очевидным образом адресными, имея общим лишь стремление к сочетанию улучшения санитарных и комфортных признаков участка с достижением относительного консенсуса.

Неучитываемая нормативным образом принципиально важная характеристика, особенно существенная в условиях новых городских районов или старых участков городской среды, непосредственно соседствующих с природными комплексами. Картирование необходимо как на среднемасштабной карте, так и в мелкоячеистый схеме плана, поскольку значительная часть урочищ в условиях города имеет микрогабариты. Наряду с общеэкологическим значением для сохранения многообразия природного компонента городской среды, эта задача имеет гигантское эстетическое и педагогическое значение, соответствующие зоны или граничные полосы нуждаются в посильном сохранении и улучшении.

Важная информация о территории, могущая повлиять на состав и размер помещений проектируемого объекта. Здесь — описание окружающих магазинов, кафе, банков, офисов, музеев, библиотек и т. д., их уровень, вместимость, индивидуальные характеристики каждого предприятия. Не стоит перегружать этот раздел излишней информацией — три-четыре строки об имеющих отношение к проекту сторонах.

Как дополнительный слой:

• возможна постановка задачи на составление “социального среза” участка, т. е. число детей, пенсионеров, автовладельцев с машиной под окном, и т. д. В идеале — опрос всех субъектов территории (юридических и физических) по поводу их планов, затрагивающих интересы территории (список вопросов типа: “Есть ли желание приобрести машину, продать квартиру, переехать, завести собаку, где гуляют дети, и т. д.”);
• достаточно изящный материал, создающий впечатление проработанности среды, — это времення привязка характеристик на схеме по четырем временным отрезкам (утро, день, вечер, ночь). Минимум — по шуму и атмосферному загрязнению. Более серьёзная задача — это по группам загрязнений, и — почасовая (двухчасовая) привязка в ПДК. То же может быть по дням недели и данные сезонных колебаний пиковых значений.

Возможна схема социальной активности по времени суток, если в ней есть необходимость (места отдыха, неформальных общений на всевозможных уровнях, от застолья с чрезмерным возлиянием до артистической тусовки в кафе, транзиты, пиковые скопления людей и краткая характеристика этих скоплений).При составлении вышеперечисленных схем одним из инструментов изучения становится опрос пенсионеров и подростков о жизни территории. Возможна обработка этого слоя информации и включение его в качестве психологической паузы в сухой материал. Отображение жизни района (со слов респондентов) на персонализированных схемах в виде “карты Винни-Пуха”. Здесь — транзиты, злачные места, места гуляния с собаками и детьми, одним словом — своё видение участка.

Определение точного списка характеристик, которые начинают готовиться для окончательной редакции тома “Охрана окружающей среды” в составе ТЭО, происходит во взаимодействии с инвестором и уточняется в процессе работы. Оформление схемы территории — листы с расположенной по центру площадкой и вокруг нее — по две-три характеристики на лист. Использование плохих ксерокопий нецелесообразно, т. к. восприятие равномерно серых листов может быть утомительно, легче ввести цвет (карандаш, не проступающий на другой стороне бумаги фломастер) в три основных экземпляра. Видимо, следует избегать огромных раскладывающихся карт, т. к. сам процесс разворачивания и сворачивания препятствует частому обращению к материалу при работе над проектом.Возможно составление сводной таблицы для загрязнений (в % от ПДК). При переходе за ПДК — выделение цветом.Возможно представление нескольких схематических вариантов защиты объекта/территории от шума и атмосферного загрязнения (в виде концепции) и приблизительная их экономическая оценка.Заключение о соответствии задумываемого объекта среде и в случае несоответствия — необходимые шаги для исправления ситуации. Защита объекта от среды и среды от объекта (черновая оценка и рекомендации).Для архитектора — раздел рекомендаций по размещению функциональных блоков (кухни, гаражи, проходы, подъезды, жильё и т. д.) и отдельно стоящих зданий, организации автостоянок. Этот же раздел может быть повторен в ином качестве при оценке эскизного проекта.Комплексная оценка территории, отдаваемая заказчику, должна быть максимально подготовлена для уяснения им собственного бизнес-плана или для разумной корректировки существующих планов. Одновременно материал заказчика должен быть приспособлен для составления задания на проектирование (его коррекции в процессе составления), материал для проектировщика должен полностью отвечать этому заданию.Разумно доэскизное обследование участка начать до подачи заявки на предоставление участка, на разрешение строительства, реконструкции и т. п., так как включение материала в заявку наряду с предварительными архитектурно-градостроительными проработками может сыграть положительную роль. Тем более в подобной заявке, кроме целей и сроков использования участка, его площади, правового статуса заявителя и основания существующего владения, должны быть указаны основания вида и объема предполагаемого строительства. Если эти основания претендуют на серьёзность, то опираться они могут только на грамотный анализ территории. В рамках того же задания начинается работа по окончательному оформлению материала в утверждаемой форме. Изменения а оформлении, отступления от привычной схемы лучше проводить постепенно, от проекта к проекту. В любом случае раздел с протоколами остается неизменным, однако не мешает оформлять его в других текстовых редакторах и выводить его с большим качеством, что позволит без ущерба для восприятия уменьшить его бумажный объем и за счёт этого добавить необходимые поясняющие схемы и карты. В идеале — оценка территории предваряет составление задания на проектирование и существенно помогает в его выработке, но не исключен вариант, когда перед эскизом оценивается само задание на проектирование. Здесь заказчика в первую очередь интересует соответствие предполагаемого объекта ситуации на территории, и данный контакт с экологической службой может рассматриваться как отдельная вспомогательная работа, некоторые материалы которой пойдут в окончательный отчёт .

Существующим положением о порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в Москве при согласовании/утверждении эскизного проекта предусматривается составление сводной пояснительной записки, в которую должен войти перечень природоохранных мероприятий. Также раздел сверх требуемого минимума может включать оценку соответствия объекта экологической ситуации на участке:

• черновые расчеты предполагаемых загрязнений и определение пространственных и мощностных лимитов; варианты снижения загрязнения в собственных выбросах и их экономическая оценка;
• отдельным разделом — нормативная ситуация на территории и величина возможных штрафных санкций за постоянное предполагаемое загрязнение и возможные залповые выбросы;
• в дополнение к абстрактной оценке экологического ущерба, наносимого природной среде, возможна экономическая оценка нескольких вариантов зашиты объекта от загрязнения и оценка, во что обойдутся необходимые мероприятия инвестору (вместе с малопонятным расчетом экономической эффективности природоохранных шагов);
• цена компенсаций за построенное и загрязняющее (свои траты и штрафные санкции) с учетом развивающейся нормативной ситуации на территории.

Все вышеперечисленное имеет ценность как независимая объективная оценка эскиза и основание для расчетов в материалах ТЭО. Перечень природоохранных мероприятий от архитектора и технолога входит в пояснительную записку и оценивается, отдельно выделяются рекомендуемые и оптимальные для проекта мероприятия.

Том экологического анализа объекта и территории является основным материалом для работы и практически весь (за исключением оценки изменений проекта и корректировки связанных с изменениями расчетов) переходит на стадию утверждения рабочего проекта.Следует обратить внимание, что материал, утверждаемый в разделе ТЭО “Охрана окружающей среды”, должен помочь в разработке рабочей документации на проектных стадиях, и поэтому важно его пригодное для работы оформление.Хочется обратить внимание, что основные решения, определяющие состав проектных работ, принимаются на стадиях концепции и эскизного проекта. При дальнейшей разработке возможность существенной корректировки уменьшается, и на стадии рабочего проекта возникают ситуации исправления ошибок дополнительными мероприятиями, не всегда оптимальными. Важность наличия экоматериалов — предотвращение глобальных ошибок на начальных стадиях, поскольку мелкие недочеты почти всегда видны и устраняются при прохождении утвердительных инстанций.