Введение
"Кондоминиум", "кооператив", "арендный
многоквартирный дом" принадлежащий муниципалитету или частной
компании, "жилищное товарищество" – все эти термины
совершенно неожиданно вошли в нашу жизнь, и требуют нашей реакции.
Входить или не входить в жилищное товарищество Перерегистрировать
ли "кооператив" на "кондоминиум"? Хватит ли
у нас сил и средств на управление своим домом, как нас призывают
местные власти? Что делать, если в доме холодно, а РЭУ или ДЭЗ
поднимают квартплату, и не учитывают, сколько тепла и горячей
воды нам не додали?
Десятки новых вопросов, которые тревожат горожан – "новых
собственников" и "квартиросъемщиков”, не всегда осознающих
новые права и новые обязанности, просто незнакомых с ролями "новых
собственников" и "квартиросъемщиков", членов ЖСК
и кондоминиумов. Во многих странах мира на все эти вопросы помогли
бы ответить не только местные власти, обязанные это делать по
должностному статусу, но и организации жителей, объединенные своим
домом, микрорайоном, городом. Десятки организаций защиты жилищных
прав помогают, учат, вступают в сотрудничество или борьбу с городскими
коммунальными службами. В странах мира с различной экономикой
внимание к таким организациям жителей, работающим на локальном
уровне – одного квартала, микрорайона или дома – чрезвычайно велико
(cм: 8,13,16,18,20,). Достаточно сказать, что прежде чем в Западной
Европе решились на создание Европейского Союза, крупнейшая международная
научная организация ЕС "European Foundation for Improvement
of Living and Working Conditions" – Европейский фонд улучшения
условий труда и проживания" в течение семи лет анализировал
проблемы и значимость локальных организаций жителей с точки зрения
их влияния на ЕС и влияния объединения европейских стран на жизнь
локальных организаций горожан.(30) Эти организации имеют разный
правовой статус, но главное, что их объединяет – такие организации
создаются самими жителями с целью улучшить собственную жизненную
среду. Они могут иметь разное название: ассоциации жителей или
квартиросъемщиков, местная организация содействия развитию микрорайона
или "дом коллективного быта". Но их всех объединяет
общая черта – непосредственное и добровольное участие жителей
в заботах о своем доме, квартале, городе, общая забота о зданиях
и парках, но главное – о безопасности и здоровом социальном климате,
который немыслим без добрососедских отношений. В свою очередь
добрососедские взаимоотношения немыслимы без внимания к нуждам
и заботам соседей, без совместных действий и совместных праздников.
Всегда люди объединялись для совместного решения бытовых проблем,
и сегодня существование локальных организаций жителей столь же
оправдано, как и многие сотни лет назад.
В какую бы сторону света мы не заглянули, везде можно встретить
самые разные "общины" – "коммьюнити", "соседские
общины" или "махаллинские комитеты", которые имеют
общие черты, присущие общинной жизни. Махаллинские комитеты в
Ташкенте (новые, создаваемые в современной городской среде, чтобы
помочь сегодняшним горожанам справиться с трудностями рыночной
экономики) начинают свою жизнь с приобретения "совместной
собственности" – больших чайников и пиал для общих празднеств
и специальных носилок для выноса покойников. Жители "коллективных
домов" в Швеции совместно закупают продукты и еженедельно
вместе обедают. Но и тех и других объединяет не только совместные
трапезы, но и забота о своих домах и дворах. И так по всему миру.
При этом главное, что сегодня характерно для многих стран мира
– это самое внимательное, вполне уважительное отношение к локальным
организациям жителей.
В том, "закордонном" мире отчетливо понимают, что "локальные
группы и локальные действия (community actions) выполняют важные
социальные и политические функции, которые невозможно правильно
оценить с токи зрения узкоутилитарных позиций, хотя они являются
главными (основными) для развития социальной жизни микрорайонов
(community) Во-первых, активность локальных групп, так же, как
и менее организованные коллективные действия помогают людям проявлять
свои проблемы, выражать свои интересы, и оказывать давление на
лиц, принимающих решение. Во-вторых, они помогают преодолевать
социальную изоляцию, способствуют развитию взаимной заботы и эффективным
коллективным инициативам, направленным на улучшение качества жизни
и само-(взаимо)-помощь (self-help). Локальные группы обеспечивают
такую поддержку, которая дает силы и возможности, а не консервирует
утомительную зависимость. В-третьих, существование таких групп
оказывает ценную помощь властям, так как дает им возможность с
одной стороны – узнать о проблемах жителей, с другой – через эти
локальные группы довести информацию о своих намерениях до всех
жителей. "Продукт" такого взаимодействия трудно оценить
напрямую, но он совершенно необходим для длительных взаимных контактов
и взаимодействия.(30) Наша собственная история также полна примеров
эффективных коллективных действий, но, одновременно, происшедшая
в последние годы ломка всего социального уклада жизни как бы зачеркнула
наш собственный позитивный опыт – уходит из жизни поколение, вспоминающее
"коммуналку" с благодарностью за заботу соседей об одиноких
стариках и маленьких детях. Несостоявшийся коммунизм зачеркнул
и коммунную жизнь, с ее солидарностью, взаимной заботой и сотрудничеством.
И уже как реликты мы вытаскиваем на свет божий уцелевшие и помогающие
жителям домкомы, уличные комитеты или комитеты общественного самоуправления,
с удивлением читаем о чистых дворах и чистых подъездах. И смотрим
за кордон – неужели и там кто-то устраивает "субботники"?
В разных странах доминируют различные формы владения и эксплуатации
жилья, а следовательно и различные организации жителей. В Швеции
преобладают кооперативы и муниципальные арендные дома, в которых
главную роль играют организации квартиросъемщиков. В Норвегии
– это в основном кооперативы и частный жилой фонд. В Финляндии
основная форма многоквартирных домов – кондоминиумы. И кооперативы,
и кондоминиумы, и ассоциации квартиросъемщиков, несмотря на различный
их юридических статус, различные формы владения, распоряжения
и управления имуществом, состоят из жителей, и именно их взаимодействие
друг с другом и местными властями и службами эксплуатации жилого
фонда формируют городскую среду. Думаю, что и нам они интересны
именно с этой точки зрения. В моем представлении кондоминиум не
является единственно возможной формой "сожительства"
в многоквартирном доме, тем более, что сегодня в условиях нашей
нестабильности не многие энтузиасты готовы на самом деле брать
дома в управление и тем самым решать все проблемы эксплуатации
дома и коллективной жизни. Увы, к коллективной жизни нам еще предстоит
вернуться, и этот путь очень труден.
1. ЧТО ТАКОЕ "ЖИЛИЩНОЕ ДВИЖЕНИЕ"
Сам термин "жилищное движение" в нашей страны не был
известен, более того, в таком звучании – Housing movement – он
был малоизвестен и за пределами Великобритании. В других странах
Европы и Северной Америки чаще используют целый ряд близких терминов,
например "Tenant movement", (движение квартиросъемщиков),
"Cooperative Movement" (кооперативное движение) и другие.
Сейчас ученые-жилищники, члены Европейской организации исследователей
жилищных проблем (ENHR) договорились понимать под этим термином
"коллективные действия горожан в защиту своих жилищных прав".
Такое толкование термина "жилищное движение" позволяет
использовать его как "зонтик" для целого ряда коллективных
действий в жилищной сфере – начиная от "сквоттерства"
– коллективного захвата пустующего жилья, деятельности организаций
бездомных и организации помощи бездомным до Международного Союза
Квартиросъемщиков. Жилищное движение состоит из:
· движения бездомных, борющихся за право на жилье;
· движение квартиросъемщиков (Tenants) – арендаторов как частного,
так и муниципального жилья;
· кооперативного движения (co-ops), объединяющего жителей-соседей,
вместе построивших и совместно проживающих в одном доме или группе
односемейных домов.
· локального движения жителей (grass-roots movements, communities),
отражающего интересы жителей каких-либо территорий (микрорайонов).
Кроме этих, достаточно крупных, хорошо организованных движений,
оформленных в городские, национальные и даже международные организации,
существуют сотни небольших организаций жителей, отстаивающих жилищные
права других групп населения, например, собственников квартир
и домовладельцев, групп молодежи, жителей общежитий и др.
Все эти движения на самом деле тесно переплетаются друг с другом,
ибо сегодняшний квартиросъемщик может завтра стать бездомным,
а рост стоимости электроэнергии одинаково ударит и арендатора
и собственника квартиры. Для всех организаций жилищного движения
характерно стремление максимально сократить расходы на содержание
дома и при этом поддержать и улучшить качество среды проживания.
В той же Швеции помимо национальной организации квартиросъемщиков
действуют две крупные кооперативные организации со своими традициями,
условиями, уставами и проблемами. Однако и здесь главным является
добровольное участие жителей – членов кооперативов в улучшении
своей жилой среды. Не менее интересными являются и коллективные
жилища – вполне добровольное объединение жителей под одну крышу
– и здесь свой устав, свой бюджет, свои взаимоотношения с домовладельцем
и стремление снизить семейные расходы на содержание дома путем
добровольного выполнения ряда работ по эксплуатации жилья. Сейчас
самое сильное жилищное движение в Европе безусловно сосредоточено
в Швеции и Великобритании, сильные организации жителей существуют
также в Германии и Франции. В Швеции находится штаб-квартира Международного
Союза квартиросъемщиков, созданного еще в 1926 году. Сегодня в
Союз входят национальные организации практически всех западноевропейских
стран (кроме Люксембурга и Испании). Недавно созданы организации
квартиросъемщиков в Польше и Венгрии. Бывший Советский Союз сегодня
представлен созданной в апреле 1994г. Национальной организацией
квартиросъемщиков Эстонии.
В бывших социалистических странах пока трудно выделить какого-либо
"лидера", однако известно, что в Чехии сильны организации,
защищающие жителей жилищных кооперативов, в Польше создан Союз
квартиросъемщиков, и быстро набирают силу кондоминиумы. Организации
помощи бездомным уже ряд лет существуют в Венгрии, в Румынии сейчас
формируются организации, отстаивающие права на реституцию – возврат
старой собственности.
Среди бывших союзных республик особым развитием жилищного движения
характеризуется Эстония. Там уже давно создана организация, защищающая
жителей общежитий "Союз ветеранов общежитий", действует
"Квартирный союз", в апреле 1994 года был зарегистрирован
Эстонский национальный Союз Квартиросъемщиков. Существует также
множество локальных организаций жителей, борющихся против реконструкции
или, наоборот, за ее скорейшее осуществление и проч.
Во всех странах одной из главных проблем организаций квартиросъемщиков
является уровень квартплаты. "Контроль за квартплатой"
стал самым распространенным требованием организаций квартиросъемщиков.
Среди других требований обычно можно встретить: предоставление
коммунальных услуг по доступным и обоснованным ценам; улучшение
коммунальных услуг; обеспечение безопасности; улучшение качества
жилой среды. В арсенале борьбы квартиросъемщиков – марши протеста
и пикеты, петиции и переговоры, борьба в парламенте и в печати.
Однако самым действенным средством во всех странах, где существуют
организации квартиросъемщиков, является "забастовка".
В нашем случае это коллективная задержка внесения квартплаты.
Однако такие забастовки предполагают очень высокий уровень организации
жителей. Это должна быть хорошо подготовленная коллективная акция,
прибегать к которой нужно крайне редко и лишь после консультаций
с юристами. В ряде стран, где существуют законы о переговорах
по квартплате, забастовки квартиросъемщиков запрещены.
В целом, характеризуя жилищное движение за рубежом необходимо
отметить: его "вписанность", включенность в социальную
жизнь городов; поддержку жилищного движения со стороны ученых
разных специальностей – юристов, психологов, архитекторов; наличие
большой сети учебно-консультационных центров, где лидеры и активисты
организаций жителей могут приобрести необходимые навыки – от навыков
по организации митингов до умения вести переговоры. Ограничимся
здесь примерами английской и шведской организации жилищного движения..
Организации жителей и помощи жителям в Великобритании.
Одним из наиболее старых жилищных движений является сквоттерство,
или движение бездомных, живущих в захваченных ими домах. В Англии
сквоттерство имеет 600 летнюю историю, и уже в 1381 году был принят
специальный указ, предписывающий покончить с насильственным вселением
людей на землю или в жилье. (Примерно так же вынуждены были вести
себя и власти Казахстана, издавшие в 1989 году специальный Указ,
запрещающий захваты земель вокруг столицы республики Алма-Аты.
Это произошло, когда тысячи людей, проживавших в районе Семипалатинского
ядерного полигона и космодрома "Байконур" узнали об
истинном положении с загрязнением окружающей среды и покинули
свои дома в надежде устроиться в самом благоприятном и социально-развитом
столичном регионе)
Сквоттерство всегда активизировалось в периоды социальных кризисов:
“диггеры” (копатели) захватывали землю на волне революции 1649
года: бездомные демобилизованные солдаты захватывали жилые дома
в 1918 и 1946 годах. Их борьбу за жилье, как правило, активно
поддерживали “левые” силы, и они добивались важных уступок от
правительства. В конце 60-х – 70-х годах возникла новая волна
сквоттерства. Ее основой стало увеличение численности молодых
людей, родившихся во время послевоенного "бейби-бума"
и нуждающихся в жилье.
Развитие сквоттерства сопровождалось появлением законов, облегчающим
муниципалитетам и домовладельцам борьбу со сквоттерами. Одновременно
появлялись и различные массовые организации сквоттеров, которые,
в частности, добились появления "законных" соглашений
с муниципалитетами, позволяющих не освобождать захваченное жилье,
если оно захвачено очередниками муниципалитета. Отметим здесь
же, что очередником на получение муниципального жилья в Англии
может быть только семья, тогда как одинокие люди на учет не берутся.
Эти соглашения, частично легализуя сквоттерство, вместе с тем
позволили муниципалитетам "предоставить" бездомным,
вместо приличного жилья, захваченные ими квартиры, как правило
в трущобных районах городов.
Организации сквоттеров обычно поддерживаются другими общественными
организациями, в частности студенческими. Вместе они активно боролись
за право на жилье, поднимали вопросы справедливой квартплаты и
цен на электроэнергию. В их арсенале были и захваты пустующего
жилья, и фешенебельных квартир, зданий крупных электрокомпаний
и помещений муниципалитетов, пикетирование помещений правительства
и массовые демонстрации. Под этим нажимом муниципальные власти
Лондона много раз переселяли сквоттеров из трущоб в стандартные
муниципальные дома. В обществе не принято видеть в сквоттерах
"отверженных" и "недостойных". Через сквоттерство
и сегодня проходят десятки молодых семей. И сейчас сквоттерство
продолжается. Оно в частности связано с ростом безработицы на
севере Англии, откуда безработные приезжают в Лондон в поисках
работы. По некоторым оценкам, в Англии более 100 тысяч бездомных.
Среди них много 15-18 летних подростков, уходящих из дома в поисках
самостоятельности, одиноких (и брошенных родственниками) душевнобольных
людей, матерей-одиночек. Весьма сильным фактором, провоцирующим
сквоттерство, является большое количество пустующих зданий. Около
70% таких зданий находится в частной собственности, многие из
них заброшены, а владельцев иногда найти не удается. Однако снос
таких зданий невозможен, из-за юридических тонкостей, а на ремонт
или перестройку у муниципалитетов не хватает средств.
Зачастую и домовладельцам выгодно, чтобы дома, которые они по
каким-либо причинам не хотят официально заселять, были самовольно
захвачены сквоттерами, а не бомжами. Сквоттеры гораздо лучше относятся
к жилью, иногда они живут в захваченных квартирах годами, ремонтируют
жилье, оплачивают электроэнергию и газ, а иногда даже платят символическую
плату и домовладельцу. Однако их гораздо легче выселить, чем законных
арендаторов. Считают, что с точки зрения спекуляции жильем – сквоттеры
просто идеальные жильцы.
Существуют общественные организации сквоттеров – "Общелондонская
организация сквоттеров", "Совет действий сквоттеров"
и другие. Сейчас они объединяются под эгидой национального движения
помощи бездомным "SHELTER" (Укрытие). Эта крупная общественная
организация направляет свои усилия как на привлечение внимания
к проблемам бездомных, так и на реальную повседневную помощь этим
людям. Издаваемое этой организацией специальное пособие для сквоттеров
"Squatters handbook" включает разнообразную информацию
о правах сквоттеров, адреса всех организаций сквоттеров в Великобритании,
адреса многочисленных юридических контор, где они могут бесплатно
получить квалифицированную юридическую помощь. Здесь же множество
практических советов: начиная от поисков пустующего жилья (и способов
убедиться, что оно действительно пустует, а не ждет уехавших на
курорт хозяев), манеры разговора с любым представителем власти,
до способов подключения газа и воды.
"Shelter" имеет специальное "справочное бюро",
куда может позвонить любой человек и узнать, в каких ночлежках
сегодня будут места. Организации бездомных издают и свой журнал,
где освещаются различные жилищные проблемы, а также проблемы самих
бездомных. Создают журнал при помощи нескольких профессионалов
сами бездомные. Они же и продают его сами на улицах Лондона.
Разнообразные формы жилищных протестов, используемые членами
этих организаций не носят противоправного характера, но привлекают
к себе (и к проблемам) всеобщее внимание. Именно с этой целью
проводятся демонстративные ночевки членов организации на ступенях
Вестминстерского аббатства или напротив домов видных политических
деятелей и парламентариев. Одна из последних кампаний, организованная
"Shelter", проходила под лозунгом борьбы против временных
приютов и жилищ, в которых проживает более 40 тысяч английских
семей. Это просто "потеря денег, потеря жизней". Проживание
во временном жилище, будь то общежитие, дешевая гостиница или
приют, никогда не обеспечивает безопасность и нормальные условия
для развития детей. Работодатели не любят брать на работу тех,
кто не имеет постоянного жилья. а жизнь в самой дешевой гостинице
как правило бывает в 2 раза дороже, чем в муниципальном доме.
"Shelter" требует строительства доступного муниципального
жилья и законодательной разработки санитарных норм проживания
во временном жилье, в том числе ограничения сроков проживания
во временных жилищах. (Хочу обратить внимание на то, что проблемы
жителей временных жилищ – для нас это общежития – столь же актуальна.
Не случайно, одной из самых сильных организаций жилищного движения
в Эстонии (еще в советское время) стал Союз Ветеранов Общежитий,
созданный в 1989 году теми, кто прожил в заводских общежития по
10 и более лет.) В Англии действуют и гораздо более экстремистские
организации, требующие решения жилищных проблем самыми быстрыми
методами. В одной из их газет был опубликован список возможных
"жилищ" для бездомных в Лондоне, в том числе: “Букингемский
дворец – гарантируем, что там есть сотни теплых хорошо обставленных
комнат; Здание парламента – многие его помещения легко переоборудовать
под спальни; Каунти холл – более 1000 комнат, прекрасный вид на
Темзу; 97 тысяч пустующих частных домов: тысячи пустующих зданий,
принадлежащих муниципалитету. Гайд-парк – прекрасное место для
размещения дома на колесах или хотя бы палатки” (Class War, 1991
N 44).
Ассоциации жителей и квартиросъемщиков.
В Великобритании ассоциации жителей и квартиросъемщиков организуют
жизнь своих членов, стремятся решить их локальные проблемы, для
чего пользуются самыми разными способами.
Как правило в доме или в нескольких близко расположенных зданиях
создается организация жителей – Жилищная Ассоциация, которая,
объединяет и квартиросъемщиков и собственников, выкупивших муниципальные
квартиры. Основной заботой таких организаций, точно так же, как
и у организаций жителей в городах Швеции да и других стран, является
объединение жителей в доме, ради создания безопасного и комфортного
социального микроклимата, в котором главными характеристиками
является взаимопомощь и взаимное уважение интересов. Одним из
результатов добрых взаимоотношений является и лучшее отношение
к своему дому, взаимная забота о чистоте стен и двора, максимальное
снижение расходов на его содержание, а значит и снижение квартплаты.
Их же заботой становится внимание к неплательщикам квартплаты,
а также к пустующим квартирам. Каждая пустующая квартира означает
непоступление средств на содержание дома, что в итоге ведет к
снижению качества коммунальных услуг или увеличению квартплаты
для всех. Поэтому все жители стремятся сделать свой дом и свой
микрорайон как можно привлекательней, чтобы в нем не пустовала
ни одна квартира.
Их деятельность включает обсуждение с жителями их проблем, организация
совместных действий – от уборки двора до детских праздников, но
главное – они стремятся к тому, чтобы все жители были ИНФОРМИРОВАНЫ
обо всем, что творится в их микрорайоне и обо всем, что может
случиться в микрорайоне и с их собственными квартирами и домами.
Получение информации – обсуждение с жителями – выработка решения
– реализация решения совместными действиями – обсуждение и оценка
результатов – таков алгоритм их деятельности.
Забота о доме и забота о жителях требуют не только большого энтузиазма
от лидеров таких организаций жителей, но и специальных знаний
и навыков. Для того, чтобы такие организации жителей появлялись,
существовали и были успешны в своей деятельности, в разных районах
Лондона действуют специальные центры помощи жителям. Одни из них
объединяют профессионалов – психологов, экономистов, социологов.
Они часто имеют государственные гранты на работу с жителями и
помогают различным организациям жителей. Другие центры создаются
самими жителями, и лишь со временем они получают помощь и поддержку
от местных департаментов муниципального жилья. Во всяком случае,
понимая важность таких организаций, местные власти стремятся и
организационно и финансово их поддерживать. Сотрудники таких организаций
помогают: встать новым группам на ноги, учат их работать эффективно,
доставать средства для реализации замыслов жителей, организовывать
успешные кампании, вести переговоры с домовладельцами, работать
с самими жителями.
У организаций местных жителей типичными проблемами бывают: уровень
квартплаты; внешний вид зданий; качество коммунальных услуг, проблемы
взаимоотношений самих жителей. Для решения различных проблем они
организуют специальные конференции жителей, где анализируют все
расходы и доходы муниципалитета на содержание их домов, проводят
обследования с помощью независимых экспертов и консультантов,
опрос жителей. Результаты представляют в Муниципальный совет и
жителям для совместного обсуждения.
Сотрудники таких центров посещают собрания жителей в разных микрорайонах
на их территории, чтобы обсудить специфические вопросы и помочь
в становлении организации; подготовляют, набирают и размножают
листовки, бюллетени, газеты; проводят бесплатный аудит их счетов,
учат казначеев и консультируют активистов, помогают в подготовке
уставов новых организаций; готовят специальные пособия для жителей,
помогающие решать различные жилищные проблемы (как утеплить дом
и квартиру, как экономить электроэнергию, какие электробытовые
предметы (и каких фирм) являются наиболее экономичными.
Из материалов, которые рассылаются жителям, можно узнать, как
написать жалобу, как составить акт в промерзающей или влажной
квартире. Что делать, если ближайший сосед не дает жить спокойно,
как заполнить "Noise record" – специальную форму регистрации
шума, и т.д. Местные жилищные власти сотрудничают с такими организациями,
и по их просьбе также готовят "помогалочки" – например,
специальный буклет “Куда и как жаловаться”, если вас не устраивает
что-либо с точки зрения коммунальных услуг или вообще в жизни
микрорайона – с указанием адресов, телефонов и лиц, отвечающих
за решение тех или иных проблем.
Эта совместная работа Жилищных ассоциаций и Центров помощи привела
к постоянному конструктивному сотрудничеству с местными властями,
гораздо более бережному отношению к жилому фонду со стороны жителей,
лучшим взаимоотношениям между соседями, экономии средств на содержание
жилых домов. Кроме того, взаимное информирование о планах и проблемах
микрорайона и жителей привело к более оперативному и понятному
жителям принятию решений.
Национальная организация квартиросъемщиков в Швеции.
Истоки появления сильной организации квартиросъемщиков в Швеции
следует искать в программах социал-демократов, в рабочем и женском
движениях. Первые рабочие кооперативы стали попыткой принципиального
улучшения качества жилищ для рабочего класса Социал-демократические
лозунги "Доступного жилья для всех" были позже дополнены
женским движением, заявившем о необходимости принципиально новых
стандартов для условий их "домашней работы" на кухнях
и необходимости раздельных комнат для разнополых детей.
Так появились принципиально новые стандарты качества жилой среды,
и дальнейшая борьба была направлена на достижение этих стандартов
"всеми и по разумным ценам".
Сегодня существующая в Швеции система защиты жилищных прав включает
Национальный Союз квартиросъемщиков, Шведскую организацию кооперативов,
великолепно разработанное законодательство, предусматривающее
участие этих организаций в выработке положений жилищной политики,
проведение регулярных "переговоров по квартплате", а
также общенациональную систему "просвещения квартиросъемщиков".
Среди основных проблем, тесно связанных с обслуживанием зданий
и эксплуатацией жилого фонда, можно назвать следующие: слишком
частая смена жителей – высокая текучесть кадров в эксплуатирующих
дома службах – высокая стоимость отопления, водоснабжения, электроснабжения
– необходимость частого ремонта зданий – необходимость частого
ремонта лифтов, прачечных и пр. из-за изношенности и плохой эксплуатации
оборудования – вандализм жителей – нелегальная субаренда (сдача
квартир) – враждебность жителей – высокая доля неплательщиков
квартплаты – много пустующего жилья – жалобы соседей друг на друга
Все эти проблемы и жалобы известны всем, и моя задача здесь лишь
подчеркнуть, что эти проблемы имеют универсальный и внестрановой
характер. Однако шведские ученые считали, что многие из этих проблем
могут быть решены при помощи новых систем и методов организации
эксплуатации домов. Знаком важности этого является то, что около
20% всех членских взносов, которые шведские муниципальные компании
по эксплуатации зданий передают своей головной организации SABO*,
идут на исследования и развитие новых систем управления эксплуатации.(организация
такой работы началась в 1989 году – в SABO входят свыше 300 фирм,
которые сами строят и сами эксплуатируют свои дома. Им принадлежит
свыше 20 % всего жилого фонда страны, в котором живут полтора
миллиона шведов.).
В Швеции Национальная Федерация организаций квартиросъемщиков
имеет очень большое влияние. Эта система охватывает огромное количество
локальных организаций, объединяющих жителей одного или нескольких
домов, городские и региональные организации, которые в свою очередь
объединяются в Национальный союз квартиросъемщиков. Национальная
Федерация квартиросъемщиков ежегодно участвует в переговорах с
правительством по выработке общенациональных жилищных приоритетов
и разработке стратегии осуществления государственной жилищной
политики. Национальная организация издает свой журнал и организует
учебу для председателей, рядовых членов и активистов городских
(региональных) и локальных организаций квартиросъемщиков. Национальная
организация имеет специальный учебный центр, где организуются
1-2 недельные семинары.
Региональные (городские) Ассоциации объединяют локальные (или
контактные) комитеты и держат под своим контролем всю жилищную
сферу города. Обычно переговоры по квартплате организуют именно
эти городские ассоциации, а средства на их проведение (в соответствии
с Законом о переговорах) выделяют жилищные компании. Во многих
городах до 40 процентов жителей муниципальных домов являются членами
организаций. Среди квартиросъемщиков частного жилья членов организации
30%. Каждая семья платит членские взносы, одинаковые по всей стране
и составляют 50 крон (около 7 долларов) с квартиры в месяц.
Бюджет организации на 50% состоит из членских взносов и на 50%
из взносов SABO. Взносы компаний – их обязанность в соответствии
с "Законом о переговорах по квартплате", согласно которому
компания дает деньги для проведения переговоров, организуемых
Союзом. В соответствии с этим же законом забастовки квартиросъемщиков
запрещены.
Для членов организации 6 раз в год издается газета, освещающая
жилищные проблемы страны, и дается информация о всех новостях
жилищной и социальной сферы города.
Основная задача региональной организации – вести переговоры с
жилищными компаниями по поводу снижения квартплаты. Встречи с
SAВО бывают до 10 раз в год на городском уровне. Городской совет
практически всегда на стороне Организации квартиросъемщиков. Хотя
организация считается неполитической, все депутаты городского
Совета отчетливо представляют себе и значимость жилищных проблем
и мощность организации. Важная задача организации – увеличение
численности ее членов, а также достижение "маленьких, но
ощутимых побед", заявляют лидеры этой городской организации.
Свои главные задачи они формулируют следующим образом:
ПРИЗНАНИЕ ВЛАСТЯМИ И ЖИТЕЛЯМИ
СНИЖЕНИЕ КВАРТПЛАТЫ
УВЕЛИЧЕНИЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ МИКРОРАЙОНА
(т.е. повышение его престижности и привлекательности для новых
квартиросъемщиков)
Городская организация постоянно работает со всеми локальными.
Локальные организации квартиросъемщиков – это настоящие коммьюнити.
Их возглавляют "контактные комитеты" или локальные отделения
национальной организации, они организуют поездки за город, экскурсии,
вечера отдыха. Организуют встречу каждого нового жителя, знакомят
его с микрорайоном, приглашают вступить в организацию, потому
то именно они непосредственно работают с жителями и от их работы
зависит качество коммунальных услуг и престижность микрорайона.
Они же принимают участие в решении множества локальных проблем
– парковки машин, работы детского сада, уборки территории. Именно
их работа вовлекает в Союз квартиросъемщиков новых и новых членов.
В самое последнее время численность организации стала заметно
расти. Это связано, в частности с тем, что в Швеции категорически
запрещено продавать отдельные квартиры в многоэтажных зданиях,
но беднеющие муниципалитеты пытаются продавать здания целиком
или даже целые кварталы. Жители очень этого боятся, потому что
с частной компанией дело иметь гораздо сложнее. Увеличился приток
и частных квартиросъемщиков, которые ранее очень редко вступали
в ряды организации. В 1970-х годах Национальная ассоциация квартиросъемщиков
и SABO начали переговоры и заключили соглашение о "трех этапах
демократизационного процесса".
Первый шаг заключается в том, что местная организация SABO берет
на себя обязательство информировать местную организацию квартиросъемщиков
о всех важных решениях и планах относительно эксплуатации и содержания
жилых домов.
Второй шаг – это консультации друг с другом, прежде чем принимать
какие-либо решения в этой сфере.
Третий шаг – это передача полномочий по решению каких-либо местных
жилищных вопросов локальным организациям квартиросъемщиков.
Сегодня по-крайней мере 1 и 2 шаг выполняются повсеместно. Существует
более 3000 локальных ассоциаций квартиросъемщиков, каждая представляет
интересы от 100 до 400 семей., которые регулярно встречаются с
местными эксплуатирующими организациями и обсуждают, к примеру,
уровень обслуживания, бюджеты и различные меры по сохранению или
снижению уровня потребления электроэнергии и воды. Для эксплуатирующих
организаций сегодня это рутинная деятельность, и они все больше
уделяют внимания вопросам лучшего взаимодействия с жителями. Однако
речь идёт именно о взаимодействии, об участии квартиросъемщиков
в обсуждении вопросов, а не их прямом участии в управлении и эксплуатации
жилья.
В основе этого вероятно лежит то, что политика прямого участия
квартиросъемщиков в эксплуатации жилья противоречит главным принципам
социальной жилищной политики Швеции, которая должна быть благоприятна
для всех, а не только для сегодняшних квартиросъемщиков. Сегодня
правящая партия стремится снизить значимость организаций квартиросъемщиков,
убрать Закон о переговорах по квартплате, разрешает приватизировать
целые дома или даже микрорайоны. Сегодняшнее правительство подготавливает
новый Закон, который дает возможность квартиросъемщикам создавать
свои независимые ассоциации, не входящие в Национальную организацию.
Такие независимые ассоциации тоже будут иметь право вести переговоры
со своими домовладельцами, более того, каждый квартиросъемщик
будет иметь право самостоятельно вести переговоры со своим домовладельцем.
Пока случаи таких "независимых" переговоров чрезвычайно
редки, но все же они уже имели место. Вероятно, эта новая система
очень сильно повлияет на всю жилищную политику, и неудивительно,
что принятию этого закона препятствует все левое политическое
крыло и Национальный союз квартиросъемщиков.
2. ЖИЛИЩНОЕ ДВИЖЕНИЕ В РОССИИ
Россия до исследования жилищного движения: предпосылки и
предшественники.
Предпосылки
Очевидно, что в нашей стране уже давно существовало множество
предпосылок для формирования жилищного движения. Безусловно, жилищная
проблема долгие десятилетия являлась одной из самых острых. Однако
активность жителей в жилищной сфере была не столь велика, как
можно было бы предполагать исходя из остроты проблемы. За этим
стоит ряд причин, имеющих давние корни.
Во-первых, важным обстоятельством отсутствия жилищного движения
в его "западном" смысле являлось существование достаточно
сильной социально-ориентированной жилищной политики,
Во-вторых, можно говорить и об откровенно патерналистской позиции
государства, взявшего на себя всю ответственность за жилищную
сферу: государство в лице его различных административных и производственных
структур само выделяло средства на строительство жилья, строило
и само занималось его распределением и эксплуатацией.
В-третьих, на практике наши квартиросъемщики обладали гораздо
большими правами и льготами, чем многие жители западных городов.
Безусловно самым главным был чрезвычайно низкий уровень квартплаты,
который составлял столь небольшую часть семейного бюджета, что
редко вызывал протест сам по себе.
В-четвертых, советское законодательство хотя и предусматривало
выселение из квартиры за невнесение квартплаты, на практике существовали
лишь единичные случаи за всю историю советского социалистического
государства.
Одновременно, нельзя сбрасывать со счета чрезвычайно низкий "стартовый
уровень" обеспеченности жильем, особенно в двадцатые-тридцатые
и первые послевоенные годы, В памяти миллионов людей живы воспоминания
о радостных новосельях в пятиэтажках, которые мы сегодня дружно
ругаем. Кроме того, новые квартиры воспринимались как "подарок"
от государства. И эта "подарочная идея" очень настойчиво
пропагандировалась. Лишь в последние 2-3 года на страницы газет
и журналов выплеснулись откровения экономистов, популярно объяснивших,
что государственные квартиры давно уже оплачены трудом новоселов
и их родителей, а жители кооперативных домов оплатили свое жилье
уже дважды. Политический климат в стране также не давал возможности
для открытого протеста и массовых действий. Слишком велик был
страх перед государственной машиной". Существовал устойчивый
стереотип "с государством бороться нельзя", подкрепленный
на практике тем, что суд не принимал к рассмотрению иски, где
ответчиком выступал какой-либо орган советской власти. (Заметим,
что при решении квартирных споров именно государственные службы,
как правило, должны были бы быть ответчиками).
Предшественники
В истории нашего государства уже существовали различные организации
жителей, решающих свои жилищные вопросы. Существующие старые документы
позволяют говорить о том, что в русском обществе действовали различные
организации жителей, участвовавшие в благоустройстве и защищавшие
свои жилищные права. До революции это были разнообразные "общества
благоустройства", В 1921 г. в Москве появились ЖИЛИЩНЫЕ ТОВАРИЩЕСТВА.
Вот что писал о появлении таких организаций жителей журнал “Коммунальное
хозяйство" за 1927 (28) год*: "С введением новой экономической
политики начался период упорядочения жилищного дела. Интересы
города диктовали необходимость немедленно остановить дальнейшее
разрушение жилых строений... Первым основным мероприятием Моссовета
было возложение забот о домовладениях на населяющих их жильцов.
Моссовет исходил из необходимости иметь в каждом доме особый орган,
который заботился бы об исправном содержании строений, производил
бы необходимый ремонт и был бы ответственным за все состоянии
домовладения,..
Был выброшен и начал проводиться в жизнь лозунг "Забота
о сохранении жилища есть дело его потребителя", (выделение
мое – Е.Ш.) что и послужило причиной создания жилищных товариществ".
У жилищных товариществ было довольно много прав, в том числе "для
увеличения средств домоуправлений (в данном контексте – выборных
органов управления жилищным товариществом, в составы которых не
допускался "нетрудовой элемент", где рабочие составляли
67,6%). Им предоставляются находящиеся в доме нежилые помещения,
которые, будучи сданы хотя бы по установленному тарифу (фактически
же они сдаются с известной добавкой) дают значительный доход домоуправлениям,
усиливая их ремонтные возможности".
"Для улучшения своего материального и правового положения
жилищные товарищества с 1924 года объединяются в районные союзы,
а работой последних руководит губернское бюро союзов жилищных
товариществ." В 1927 г. в Москве было 11200 жилищных товариществ.
Они просуществовали до начала 30-х годов.(5) В этот же период
существовал и Союз Квартирохозяев.
РОССИЙСКИЙ СОЮЗ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ – еще одна крупная общественная
организация, которая была создана в середине 20-х годов. Союзу
принадлежало около 10% жилого фонда... С 1923 по 1927 г. доля
кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась
с 4 до 17 %. В 1922-24 гг. на долю жилищных кооперативов пришлось
55% капиталов, затраченных на строительство, ремонт и дострой
зданий в Москве. Объем капитального строительства, которое вел
Союз, составлял 15% от всего капитального строительства России.
Государство было очень заинтересовано в развитии этой формы строительства
жилья: оно предоставляло кооперативам льготные цены на стройматериалы,
бесплатные юридические услуги. В 1924 году существовало 3 формы
кооперативов: ЖАКТы, ЖСК и Товарищества Индивидуальных застройщиков.
Кроме того, группа жильцов могла взять в аренду целое здание.
Возглавлял Союз ЖСК О.Ю.Шмидт. Союз Российских кооперативов был
запрещен в 1937 году, кооперативные дома были объявлены муниципальной
собственностью. Возрождение в 1961 году кооперативов произошло
уже совсем в другой организационно-правовой форме. Их права были
теперь сильно ущемлены. Каждый кооператив представлял собой самостоятельную
организацию, со своим уставом, своим правлением, своими (всегда
очень трудными) взаимоотношениями с РЭУ, ДЭЗом и другими муниципальными
службами. Все кооперативы решали свои проблемы самостоятельно.
Далее до конца 80-х годов говорить о существовании жилищного
движения, как общественного явления, нельзя. Тем не менее, и в
этот период в разных точках нашей страны возникали и действовали
активные и признаваемые домкомы и уличные комитеты, где-то "за
кадром" вершили свою социальную коллективную жизнь махаллинские
комитеты в Узбекистане, то там, то здесь происходили захваты жилья.
Но ни что из этого не носило достаточно массовый характер, ни
одна из этих локальных организаций не брала на себя решение жилищных
проблем или защиту жилищных прав своих членов.
Исключение – МЖК.
Исключение составляет появившееся в середине 70-х годов движение
МЖК. Безусловно, сегодня его можно было бы назвать "одним
из жилищных движений" (но тогда такого термина просто не
было). Движение МЖК, созданное по инициативе и при активной поддержке
комсомола, безусловно было заметным явлением не только в жилищной
сфере, но и в социальной жизни наших городов. Оно дало прекрасные
образцы самоорганизации молодых семей как в период строительства,
так и позже, в период организации социальной жизни дома. Именно
в домах МЖК появились крохотные (а иногда и большие) "коммьюнити".
Более того, самые развитые МЖК 80-х годов напоминают мне распространившиеся
сейчас в Швеции "коллективные" ("collective",
не "coop") дома, главная идея которых "взаимопомощь
и снижение расходов на содержание и эксплуатацию жилищ".
Существовало более 700 МЖК в разных городах СССР. Первый МЖК
был построен в подмосковном Калининграде в 1976 году. Задумали
и осуществили идею МЖК молодые инженеры и ученые. Они разрабатывали
новейшие технологии, а сами жили в ужасных условиях общежитий.
и перенаселенных коммуналок. Они не задумывались над тем, что
только для воспроизводства высококвалифицированной рабочей силы
нужна соответственная жилая и городская среда. Они просто не хотели
больше так жить и не могли больше ждать помощи от государства.
И они сами стали создавать свою "среду воспроизводства".
С тех пор Калининград стал центром молодежных социальных инициатив.
Позже МЖК был создан в Свердловске, а затем и в Москве.
Один из самых известных МЖК "Атом" появился в Москве
в 1986 г. Сейчас московские МЖК – это несколько тысяч участников,
9 тысяч молодых семей, живущих в новых квартирах. Хотя судьба
МЖК в условиях рыночной экономики казалась мне не слишком перспективной,
тем не менее в 1990 году был создан Союз МЖК, а в 1992 прошел
съезд Российской организации МЖК. Единственное отличие МЖК от
"настоящего" жилищного движения я вижу в истоках и постоянной
поддержке со стороны государства. (С другой стороны, вряд ли можно
"обвинять" государство в том, что оно поддерживало и
финансировало программу помощи молодым семьям). Здесь же отмечу,
что позже, в период развала строительного комплекса, прекращения
финансирования всех строительных программ МЖКовцы снова первыми
получили дотации государства на достройку своих домов. Сегодня
они не идут на контакты с другими организациями жителей.
Что стимулировало появление жилищного движения?
Появление этих новых для нашей страны движений обусловлено с
одной стороны- формированием рыночных отношений, начавшейся приватизацией
жилья, ставящих перед горожанами целый ряд совершенно новых, зачастую
непредсказуемых проблем; резким ухудшением условий жизни в городах,
обострением жилищного кризиса, изменением системы управления городским
хозяйством.
Одновременно всплеск жилищного движения был обусловлен теми демократическими
изменениями в жизни нашего общества, которые дали возможность
активно действовать различным организациям жителей, стремящихся
к участию в улучшении своей жизненной среды, новым отношением
к этим организациям со стороны властных структур.
Все эти причины как бы лежат на поверхности и очевидны. Ответы
же о причинах появления организаций, данные самими лидерами, на
первое по значимости место выводят другое (правда не противоречащее)
ключевое слово –"страх": не получить десять лет ожидаемую
квартиру, не выбраться из коммуналки, не изменить качество своего
жилья, не найти денег на покупку или даже завершение ЖСК...
Для жителей, уставших от неразберихи, не верящих в преимущества
рынка, не готовых к напряженному труду в условиях жёсткой конкуренции
для дополнительных заработков, избалованных патернализмом государства
декларируемые, надвигающиеся перемены были слишком страшны. А
вот страх "создания своей организации" исчез. Кроме
того, эта сфера активности оказалась прекрасной “нишей” для многих
грамотных и активных людей, которые не сумели реализовать свой
организационный потенциал раньше. Анализ мотиваций участия в жилищном
движении дает нам эту комбинацию "страха" за решение
своей собственной проблемы и "смелости" ввязаться в
ее решение в новом рыночно-демократическом обществе, которое,
как казалось в 1991, уже было у порога. Следующие три года принесли
много разочарований, но дали и опыт. Никто из лидеров жилищного
движения пока из своих организаций и в целом из движения не ушел,
хотя некоторые свои собственные проблемы решить сумели.
Сегодня наше неумение "быть собственниками", равно
как и неосознанность наших новых ролей –как квартиросъемщиков,
так и собственников, наше незнание законов (наряду с отсутствием
законов, защищающих наши жилищные права) приводит ко многим новым
противоречиям и конфликтам, делает нас уязвимыми и беззащитными.
И участие в деятельности организации жилищного движения для многих
оказывается школой новых социальных ролей, помогает решить собственные
проблемы и научиться защищать свои права. Во всяком случае в идеале
– именно так. Это и причина и главная задача жилищного движения.
Жилищное движение ещё только встает на ноги и формируется. Сегодня
оно охватывает деятельность целого ряда организаций как локальных
– микрорайонных, так и городских и всероссийских (общественных
и профессиональных). Вряд ли сегодня можно представить исчерпывающий
список организаций жилищного движения, ибо одни из них существуют
недолго, другие возникают и быстро занимают ключевые позиции.
Ниже я попытаюсь дать характеристику тем организациям, которые
сформировали российское жилищное движение.
Комитеты самоуправления
Самыми первыми организациями жилищного движения с известной долей
условности можно считать появившиеся к концу 80-х годов в Москве
организации жителей одного микрорайона, называвшие себя Советами
Микрорайонов, Комитетами (Советами) общественного самоуправления.
(Во всем мире такого рода организации жителей очень развиты и
известны как "коммьюнити”. В России исторически в их основе
лежит деятельность домкомов, советов домов, и уличных комитетов).
Первые организации такого плана –"Арбат" и "Пресня",
которые долго существовали в статусе домкомов, а позже стали одними
из активных и успешных КОСов. Их председатели Л.В.Буркина и М.М.Яшин
стали одними из самых опытных организаторов жилищного движения.
Первым же официально признанным стал КОС "Братеево".
Он возник на волне крупного экологического конфликта и позднее
перерос в настоящую локальную организацию жителей с широким спектром
деятельности. В 1993г. в Москве насчитывалось уже до 230 таких
локальных организаций, объединенных в Ассоциацию комитетов самоуправления
г. Москвы (Председатель Залумян), Ассоциацию комитетов самоуправления
Центрального округа г. Москвы, Движение народного самоуправления.
(Яшин), а также ряда других территориальных объединений, советов
и комитетов самоуправления.
Среди главных задач КОСов – организация социальной жизни и помощь
жителям микрорайонов. Они сыграли важную роль в период реорганизации
городского управления в Москве, взяв на себя конкретную социальную
помощь жителям. Их "жилищные задачи" иногда растворялись
среди других социальных проблем, однако я знаю много примеров,
когда именно помощь жителям в решении их сугубо жилищных проблем
становилась стержневой. Например, на Арбате в ряде домов была
запрещена приватизация, и именно КОС взялся помочь жителям. Там
были собраны и размножены все документы и формы по приватизации
жилья, необходимые квартиросъемщикам. Члены КОСа вели консультации
по приватизации жилья для “своих” жителей.
КОС "Кунцево-38" стал первым в Москве, полностью взявшим
на баланс весь жилой фонд своего микрорайона, и именно КОС платит
зарплату всем работникам РЭУ. В этом микрорайоне сами жители осуществляют
реальный контроль за качеством предоставляемых им коммунальных
услуг. Аналогично поступили и жители крохотного КОСа "Сивцев
Вражек", но они и сегодня боятся, что им “все запретят”,
и не слишком афишируют свои достижения.
Ряд КОСов участвовал в разработке проектов реконструкции своих
микрорайонов или выступал заказчиком этих проектов ("Серпуховский",
"Чистые пруды", "На Б.Грузинской" и др.).
КОС "Сокол" борется за сохранение своего микрорайона,
против вторжения в него многоэтажной застройки.
К сожалению, система локальных организаций жителей практически
перестала в Москве существовать после известного указа Мэра в
октябре 1993 г. Сохранились и действуют, кроме мною названных,
еще единицы, которые были далеки от политических игр и всю свою
деятельность сосредоточили на непосредственной работе с жителями.
Осенью 1991 года, после августовских событий, были зарегистрированы
сразу несколько общемосковских организаций, полностью сосредоточенных
на защите жилищных прав. Московский союз ЖСК и ЖК, объединяющий
более 800 ЖСК, но помогающий практически всем членам ЖСК. Лидер
– Валентин Александрович Григорьев. Главная задача Союза – защита
законных интересов и прав членов-пайщиков ЖСК и ЖК, координация
деятельности кооперативов и выработки общей политики. Главные
проблемы, на которых Союз концентрирует свою работу: а) вопросы
обслуживания и капитального ремонта, б) новое строительство.
Союз собрал уникальный банк данных о всех кооперативных домах
в Москве, выработал единый договор на обслуживание, выиграл более
20 дел в суде по защите прав пайщиков ЖСК. Именно организованные
мощные акции протеста Союза ускорили (если не вынудили) принятие
правительством решения о компенсации разницы между старыми и новыми
ценами на строительство домов ЖСК, предназначенных к вводу и не
введенных по вине строителей в 1990, 1991, 1992 гг.
Сейчас Союз постоянно ведет консультации членов ЖСК, активно
участвует в разработке законодательных и нормативных документов.
Союзы ЖСК существуют в Саратове и Уфе. Стоит вопрос о создании
Российского Союза ЖСК и ЖК. На сегодняшний день кооперативы ближе
всех стоят к "жилищному товариществу" и "кондоминиуму".
Вероятно поэтому в 1994 году от Союза ЖСК отделилась другая общественная
организация –Союз собственников квартир муниципального, кооперативного
и ведомственного жилого фонда.
Организации очередников
Профсоюзное объединение "Москвичи" создано осенью 1991
г. тогдашним депутатом Моссовета Германом Иванцовым на базе независимого
профсоюза "Строители Москвы" (Обманутые строители –
Е.Ш.). Организация начиналась как некий "клуб по интересам",
где очередники, растерянные из-за резкого изменения курса социальной
политики и реорганизации московского городского управления, могли
получить правдивую информацию и моральную поддержку. Среди первых
задач – контроль за распределением новых квартир, среди первых
действий – пикеты и митинги. На их же счету первые Публичные Слушания
по жилью в Моссовете. Сейчас Объединение имеет свои отделения
во всех префектурах города плюс много разрозненных групп. На смену
митинговой деятельности и призывам "бороться с чиновниками"
пришли аналитические разработки и конструктивный поиск взаимодействия.
Сегодня "Москвичи" активно участвует в поисках инвесторов,
кредитов и земли. Формируют коллективы "Будущих застройщиков".
Осенью 1994 г. профобъединение "Москвичи" совместно
с Северо-Восточной префектурой и корпорацией "Жилищная инициатива"
подписало соглашение о совместном проекте строительства жилья
для очередников этого Округа. Можно отметить большой сдвиг с чисто
"потребительской" позиции откровенного "давления"
на городские власти к конструктивному поиску альтернативных путей
финансирования.
Жилищные товарищества
Всероссийский Фонд содействия ликвидации коммунальных квартир
– принципиально новая организация, отстаивающая экономические
принципы участия жителей в решении проблемы улучшения качества
жизни путем создания жилищных товариществ. Всероссийский Фонд
создан в октябре 1991 г. на базе жилищных товариществ "Наш
дом" (на Солянке) и "Домострой". Первым за послевоенные
годы жилищным товариществом в Москве стал "Наш дом"
на старинной московской улице Солянка в самом центре Москвы. Это
жилищное товарищество было создано как небольшое акционерное общество
жителей одного весьма крупного старого дома. Оно было учреждено
в соответствии с Положением об акционерных обществах и обществах
с ограниченной ответственностью, утвержденным Постановлением Совмина
СССР от 19 июня 1990 г.
Членами этого акционерного общества были сами жители этого дома
и созданный ими же "Театр на Солянке". Главной причиной
создания этой организации стала борьба за выживание. Как рассказывала
Татьяна Крылова, житель дома, актриса театра: "Мы объединились
ради выживания. Местные власти пытались выселить театр и разместить
здесь ресторан, а жителям тоже грозило переселение, так как в
доме шел капитальный ремонт и один подъезд был уже полностью отселен
и отремонтирован". На первом учредительном собрании жители
дома договорились собрать как уставной капитал нового общества
50 тысяч рублей, что составило по 127 рублей, 50 копеек с жителей
дома и 24 тысячи 372 рубля 50 коп. с Театра. (Добавлю здесь сразу
же, что они были весьма успешны в своей хозяйственной деятельности,
и когда через год встал вопрос о распределении дивидендов, жители
отказались их получать, порекомендовав направить средства на покупку
стройматериалов для ремонта дома).
Целью создания общества являлось" объединение материальных,
трудовых и финансовых ресурсов его участников для осуществления
хозяйственной деятельности и получения прибыли". Предметом
деятельности общества являлись капитальный ремонт дома, в котором
проживают участники Общества, и его эксплуатация:; организация
коммунально-бытового, торгового, культурного обслуживания жильцов
вышеуказанного дома. Их устав был зарегистрирован 27 октября 1990
г. Их цели были очевидны. Речь шла о создании организации жителей
дома, которая сумеет взять под свой контроль проведение капитального
ремонта, расселение коммунальных квартир дома путем вселения жителей
в отремонтированные квартиры дома, установление своей, более справедливой
очередности расселения этих коммунальных квартир.
Жилищное товарищество "Наш дом" было создано без какой-либо
поддержки местных властей (наоборот, это было жёсткое противостояние
на протяжении многих месяцев), тогда еще сам термин "жилищное
товарищество" никем кроме них самих не использовался. В дом
на Солянке со всей Москвы ехали люди, чтобы получить доброжелательный
и грамотный совет, реальную поддержку и помощь. "Домострой"
в тот период представлял собой "товарищество” собственников
будущего, тогда еще недостроенного элитного дома в Сивцев Вражке.
Дом сначала был передан организации многодетных семей решением
Киевского райсовета, а затем это решение было отменено и будущие
жители боролись за право закончить строительство и поселиться
в этом доме. Перед членами "Домостроя" еще стояла задача
сохранить свой будущий дом от разворовывания строителями, и их
первой заботой была организация круглосуточного дежурства на стройплощадке.
Постоянные конфликты и противостояние местных властей подтолкнули
эти два жилищные товарищества к объединению и созданию общественной
организации, которая сумела бы выходить при решении проблем на
городской и даже российский уровень. И такая организация была
создана в самом начале 1992 года.
Созданная двумя этими локальными организациями общероссийская
организация "Всероссийский Фонд содействия ликвидации коммунальных
квартир" сейчас объединяет около 500 жилищных товариществ
во всех префектурах Москвы и имеет свои представительства еще
в 11 городах России. Фонд внес неоценимый вклад в развитие самой
идеи жилищных товариществ. На его счету несколько массовых акций
привлечения внимания к проблемам жителей старых домов, проблеме
жилищных товариществ. Они организовывали митинг у Мэрии г.Москвы,
принимали участие в организации первых Публичных Слушаний по проблемам
жилья в Москве в 1992 г. Фонд издал свое пособие "Как выбраться
из коммуналки" (4), в котором впервые дал реальный алгоритм
и создания организации жителей в доме, и свою модель решения жилищных
проблем. Именно они организовали поддержку принятия Федеральной
программы "Жилище" (предварительно связавшись с разработчиками
и внеся туда ряд важных для жителей поправок), организовав более
300 телеграмм поддержки Программы в Верховный Совет СССР. Невероятно
еще более важно то, что уже 3 года Фонд ведет большую консультационную
работу, участвует в разработке и обсуждении жилищных документов.
Президент Фонда – Анатолий Федосеевич Басаргин – входит в Общественную
Палату при Президенте РФ.
Фонд выступал с законодательной инициативой при разработке законопроекта
"О федеральной жилищной политике" (ст.16). Сейчас им
подготовлена новая социально-строительная Программа Первых Этажей.
Головная организация Фонда "Наш дом" выступил полноправным
партнером правительства Москвы и инвестора при подписании первого
в Москве Социального Контракта на капитальный ремонт своего дома.
Это первый такого рода документ, в котором определены интересы
и обязанности всех сторон, защищены права жителей дома.
Эта общественная организация, объединяющая жилищные товарищества
Москвы (различной юридической формы – созданные и как акционерные
общества открытого и закрытого типа, и на основании Закона об
общественных организациях), способствовала созданию и Специализированного
Жилищного Чекового Инвестиционного Фонда социальной защиты "Жилтоварищ",
и коммерческого банка "Жилкредит".
В целом деятельность всех этих организаций, созданных самими
жителями, направлена в первую очередь на решение жилищных проблем,
улучшение качества среды проживания. 1992-93 годы стали периодом
быстрого появления жилищных товариществ в Москве. С одной стороны
это было вызвано изменениями в социальной и жилищной политике
страны, которая привнесла в жизнь рядовых москвичей тревогу за
свое будущее. С другой стороны, рост и укрепление демократических
сил придавали жителям смелость объединяться и совместно начинать
не только высказывать свое отношение к настоящему и будущему,
но и совместно решать свои жилищные проблемы. Но это общий фон.
В каждом конкретном случае объединение жителей было связано со
вполне реальной проблемой именно их дома. В одном случае в новом
доме в новом районе жители никак не могли избавится от недоделок
строителей и, устав от бесконечных протечек потолков и стен, создали
жилищное товарищество, чтобы контролировать этот бесконечный ремонт.
А создав, выяснили, что после ремонта нужно чистые стены лестничных
площадок беречь от собственных подростков. Еще большим открытием
для членов жилищного товарищества оказалось то, что в основном
расписывают их стены мальчики-подростки из соседних домов, которые
приходят в гости к живущим в их доме девочкам-подросткам. Пришлось
"проводить работу" со своими девочками и общаться с
жителями соседних домов. В другом случае объединение жителей было
вызвано борьбой против превращения расположенной в их доме прачечной
в шумный ресторан. В третьем – жители боялись капитального ремонта
и переселения их на окраины Москвы. В четвертом – они боролись
за возможность приватизировать свои квартиры в доме, который считался
памятником архитектуры и т.д. Однако практически во всех случаях,
начав с совершенно конкретной проблемы, гораздо больше узнав о
своем доме, его жителях и его проблемах, жилищные товарищества
начинали мечтать взять дом в управление и стать в нем подлинными
хозяевами.
К сожалению последующие месяцы принесли много разочарований и
существенно ослабили эти желания. Пока еще путь горожан к управлению
своими домами очень тяжел. Труднее всего изменить психологию людей,
ибо на самом деле решают не деньги и не законы, а само отношение
людей к своему жилью. Не только нехватка экономических и юридических
знаний (в конце концов этот пробел еще можно восполнить на курсах
и путем самообразования ), но и нехватка навыков организации жителей,
повседневной работы на территории. Если к этому добавить агрессивность
местных эксплуатирующих служб, усталость и апатию самих жителей,
то задача энтузиастов, готовых вначале взяться за создание жилищного
товарищества и взять дом в управление, быстро испаряется. Очень
мешает и наше долгое иждивенчество, вызванное тем, что государство
само строило, распределяло и эксплуатировало наши дома.
Позже появилась еще одна общественная организация, объединяющая
часть жилищных товариществ – Московская Жилищная Ассоциация, а
в 1994 году и Союз собственников квартир муниципального, ведомственного
и кооперативного жилого фонда. Обе эти организации проводят в
жизнь идеи жилищных товариществ, коллективного управления домами.
Союз собственников сейчас ведет большую работу, помогая получить
статус "кондоминиума" кооперативным домам. Союз внес
ряд важных предложений по документам, определяющим сегодняшний
день жилищных товариществ.
Некоторые итоги
В Москве в ноябре 1994 года был создан ОБЩЕСТВЕННЫЙ СОВЕТ ПО
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ ПРИ ГОРОДСКОЙ ДУМЕ, в который сейчас входят:
Союз жилищных и жилищно-строительных кооперативов; Национальный
фонд содействия ликвидации коммунальных квартир; Московская жилищная
ассоциация. Союз собственников квартир – Ассоциация "Жилище
– Малая Родина" (объединение "Москвичи") – Ассоциация
жилищных товариществ и комитетов самоуправления ведомственных
домов. Кроме того, в Москве действуют: Московская Ассоциация комитетов
общественного самоуправления – Московский комитет экологии жилищ
– Объединенный комитет военнослужащих московского гарнизона по
жилищным вопросам – Московская городская организация Союза ветеранов
вооруженных сил и воинов запаса – Народное жилищное акционерное
общество "Малая Родина – реконструкция"; – Союз МЖК
России (Московское отделение). Первые месяцы жизни и активности
этих организаций жилищного движения продемонстрировали серьёзные
противоречия между различными группами жителей (имеющими и только
ждущими получить жилье, арендаторами и новыми собственниками жилья
и т.д.) и серьёзнейшие проблемы взаимопонимания между ними и официальными
лицами на всех уровнях городской власти, принимающими решения
в жилищной и социальной сферах.
На сегодняшний день в сложных условиях перехода к рынку и острой
нехватки ресурсов они оказываются конкурентами друг другу в "выбивании"
и выискивании средств, земли, влияния. Отсутствие необходимого
законодательства, защищающего жилищные права жителей в условиях
новой рыночно ориентированной экономики острая нехватка информации
и серьёзных знаний о природе и характере жилищного движения усугубляет
конфликты и препятствует конструктивному взаимодействию между
муниципальными властями и представителями жилищного движения.
Нет центров помощи жителям, где можно было бы ознакомиться с документами,
уяснить собственные права, узнать о новых обязанностях, связанных
с нашими новыми ролями – как собственников, так и арендаторов
квартир. До сих пор нет ни договора найма квартир, доступного
и понятного квартиросъемщикам. Нет и никаких реальных "устоев"
взаимодействия жителей в домах, где лишь часть квартир приватизирована.
Все это еще предстоит и разработать и внедрить в нашу жизнь. Есть
и важные положительные итоги: 1. Эти организации появились и действуют,
и это само по себе очень важно. Растет и количество разнообразных
организаций, увеличивается их численность. 2. Они дают прекрасные
примеры самоорганизации населения для решения локальных проблем
и становятся иногда конкурентами исполнительных структур. 3. Они
воспитывают в своих членах совершенно новое рачительное отношение
к своему жилью, своему дому и своему городу. 5. Появление этих
организации жителей ускоряет процесс принятия решений органами
законодательной и исполнительной власти. 6. Чиновникам становится
все труднее не считаться с этими организациями и скрывать от них
необходимую информацию, как это было ранее. 7. Они ведут важную
работу, разъясняя жителям особенности нынешней жилищной политики,
последствий приватизации, особенности эксплуатации жилья, помогают
найти решения в условиях неразработанности законодательства, его
невыполнения, нашей юридической безграмотности. 8. многие новые
организации жителей становятся важнейшими структурами социальной
помощи, социальной защиты и даже трудоустройства местных жителей.
Несмотря на свою столь короткую историю, жилищное движение имеет
свои победы и серьёзнейшие проблемы, оно дает людям возможность
активно участвовать в улучшении своих жилищных условий, дает новые,
столь необходимые сейчас навыки и знания как практики рыночной
экономики, так и демократического поведения, учит быть не только
жителями – но гражданами!
Елена Сергеевна Шомина, кандидат исторических наук, – руководитель
Центра мониторинга жилищного движения Института сравнительной
политологии и проблем рабочего движения РАН, руководитель Международной
Группы исследователей жилищного движения.
|