Почему «хрущёвки» непригодны для жизни

Почему при демографическом кризисе продолжает увеличиваться спрос на жильё ? Как он будет удовлетворяться: созданием новых городов или расширением старых? Как быть с исторической частью старых городов, которая определена под застройку?

Новые города в наше время возникают очень редко. По одному главному обстоятельству — сегодня бизнес, сегодня производство идет к людям, а не наоборот. Поэтому, даже там, где будут возникать новые совершенно производственные мощности — в южной Якутии, в Нижнем Приангарье, может быть, на Полярном Урале. Скорей всего надо будет воспользоваться ресурсами городов, существующих в той же климатической зоне — Ухты, Салехарда, Ханты-Мансийска и так далее, чем пытаться строить новые.

У нас не хватит людей для новых городов, мы в демографической яме, и она будет ощущаться минимум 20 лет. Во-вторых, новый город сегодня — это очень дорогая штука, чрезвычайно дорогая, это исчисляется миллиардами и многими миллиардами. Десятитысячный город построить сегодня — это уже будет стоить порядка 15-17 миллиардов рублей. Город это же не только дома, не только жильё, не только школы, это вся энергетика, а плюс все сегодняшние экологические требования. Короче говоря, это затея сегодня не для нас. Может быть, когда сдвинется демографическая ситуация, если она, как пружина начнет распрямляться, этот вопрос может стать актуальным. Но сегодня мы точно совершенно обречены, заниматься только городами, существующими, многие из которых стремительно теряют население.

В течение многих десятилетий жилья строилось отчаянно мало, хотя мы тогда уверяли себя и весь мир, что мы строим много, даже в развесёлое хрущёвское время мы всё равно строили на тысячу человек в несколько раз меньше, чем строили США или даже Великобритания. Поэтому строить необходимо, более того, большая часть жилого фонда, который мы имеем, абсолютно не пригоднa к существованию по современным правилам. Это очень дорого, потому что наши дома теряют огромный объем тепла, если посмотреть на специальные съемки, где инфракрасные излучения, это светится буквально, это означает, что мы половину энергии выбрасываем просто в мировое пространство атмосфер. Во-вторых, они неуютные, некомфортные. Огромное количество домов, построенных в 70-80 годы, не говоря уже о предыдущих — это дома отвратительные. Когда-то это было счастье — иметь отдельную дверь в собственную квартиру, и дальше никто не задавал вопросов. Сегодня так жить вроде бы невозможно. Это будет толкать все время на замещение или на строительство на новых участках, что, конечно, предпочитают девелоперы и строителе.

Есть второе — это большой бизнес, который остро заинтересован в том, чтобы машина крутилась, и вот Москва прекрасно демонстрирует абсурдность этого, поскольку, поглядите сколько темных окон в заселенных новых домах, сколько незанятых офисных площадей. Это раскручивало бизнес в собственных интересах, мало заботясь об интересах целого. Поэтому есть и то, и другое. Там, где работа идет более системно, а есть такие города. Средней величины, вроде Стокгольма, и большие города, вроде Ванкувера, или очень большие города, сопоставимые с Москвой, вроде Лондона, используют всякую новую оказию, вроде Олимпийских Игр, для того, чтобы сделать просто качественный рывок — строить не так высоко, но достаточно плотно, при этом иметь массу земли, зеленого пространства, компактного человеческого габарита, маленькие площади, маленькие улочки, ну, там где человеку хорошо, где ему все масштабно. Увы, мы только-только проталкиваем эту идеологию.

Я счастлив, что мне удалось понудить уже два фонда государственной корпорации хотя бы на объявление конкурса всероссийского на новый пакет проектов малоэтажного и комфортного жилья, их никто не заказывал, но вот фонд «Содействие жилищному строительству» сегодня объявил такой конкурс, посмотрим, что он даст. Конечно, со временем дома постройки 50-60х годов обречены. Другой вопрос, что это время может растянуться, поскольку не хватает ресурсов, население бедно, для того, чтобы строить новое жильё . Поэтому приходиться говорить о 3 слоях.

Слой, способный приобрести жильё, он его почти приобрел, в этом слое осталось не так много или люди уже заменяют одну новую квартиру на другую, которая их больше устраивает. Это не более 8-10% населения страны, огромный слой, внизу социальной лестницы, бедных или почти очень бедных людей, которые могут рассчитывать только на социальное жильё . Кстати, не только у нас, почти во всём мире так, и тот же Ванкувер, который я называл, сегодня в новой застройке, где Олимпийская Деревня под Зимние Олимпийские Игры, 20% жилья — это будет социальное жильё . Это не значит, что оно плохое, но, естевствено, оно компактно, оно не должно резко отличаться по внешнему виду. Во Франции просто закон запрещает иметь резкие видимый контраст между людьми разного социального слоя и, главное, здесь можно компенсировать нехватку жилья внутри квартиры некоторыми социальными благами, ну, на пример, возникает горка для скейтборда во дворе, поднимает качество для подростков, интернет-кафе поднимает качество для людей разного возраста. При раскладке на множество квартир — это очень маленькие деньги, но это большое изменение качества.

И есть средние слои, которые на ипотеке пока жить не могу, потому что при той процентной ставке, которая существует, это безумие. Дважды или трижды платить за квартиру позволить себе этот слой не может. Значит, возникает задача малобюджетного, недорогого, но с разной формой льготирования, для молодых семей, для пожилых семей. Все это жильё, к которому никакого отношения застройка 60-70-80х годов отношения не имеет. Нужны дома для пожилых, их становится все больше, они не приспособлены для них, дома приспособлены для молодых и сильных. Поэтому, да, придётся их перестраивать или сносить и строить заново. Пока в ряде случаев приходиться их утеплять, попросту говоря, немножко декорировать. Я видел такие кварталы в городах Ханты-Мансийского округа, например, где дополнительное утепление дает очень большую экономию, а сегодня, это выход очень ощутимый для всех.

Поэтому нельзя здесь какого-то одного рецепта давать, это сложная политика, которую должны вести города, но города свои политики вести пока не могут, потому что им очень мало оставляют денeг — схема распределения бюджетных ресурсов между регионами, Федеральным центром и городами последней очереди. Пока. Сохранение облика, во-первых, предполагает понимание того, что это, в основном, очень маленькая часть современных крупных городов, ну 10 % от силы, поэтому уже ценность этого маленького ядра вырастает автоматически, главным здесь является культура правил застройки. Даже не Генерального плана, а правил застройки. Вот если бы в Иркутске, где стоят замечательные деревянные домики двухэтажные, иногда с мансардами, были бы жёсткие правила на всю зону этой застройки, которые бы утверждали — «Строить здесь можно не выше двух этажей с мансардой», эти дома бы не жгли. Потому что было бы не- выгодно. То есть сегодняшняя алчность инвесторов предполагает снести этот домик и на его месте поставить что-нибудь этакое на 25 этажей. Поэтому — это культура публичного контроля, которая у нас пока не блестящая. Это культура точного определения нормативов, которые, ну скажем, в городе Вашингтоне очень ясно. Но новое здание не может быть выше Капитолия, в Париже огромный район небоскрёбов Де-Фанс, то едва угадывается на горизонте в створе арок идущих от Лувра в бесконечность. Это культурное отношение. Контраст нового и старого вполне возможен. Но здесь уже все зависит от такта и культуры заказчика, и, исполняющего его волю, архитектора, потому что есть масса примеров в мире, когда совершенно новое, не рядящееся в старые одежды архитектура, входит в старый город, при этом оттеняя лишь ценность того, что было сделано и, скромно отходя на второй план, не пытаясь являть свой галстук, как самый яркий, как самый попугаистый, как самый обезьяний. Но это вопрос городской культуры.