Перейти на главную страницуНовости и событияО сайте
С вопросами, предложениями и замечаниями по содержанию текстов и материалов, а также оформлению и работе сайта, Вы всегда можете обратиться по адресу: koyus@glazychev.ru
БиографияПроекты и программы, в которых участвовал или принимает участие Вячеслав ЛеонидовичОформительские, архитектурные и другие работыРаботы по городской среде и жилищуСтатьи, публикации, рецензии, доклады, интервьюКурсы, лекции и мастер-классные занятия, которые проводил или ведет Вячеслав Леонидович Книги, написанные Вячеславом Леонидовичем Глазычевым


Заложники идеи

Модное ныне слово ипотека означает, как известно, залог. Кредит на покупку недвижимости под залог этой же недвижимости - и ничего более. "Развитие ипотеки" написано на знамени политиков, которых у нас принято именовать либеральными.

Честно говоря, немного отлегло от сердца, когда на днях президент твердо посоветовал не считать ипотеку панацеей для решения жилищной проблемы и сделал это публично. Такая уж мы страна, что и по такому, сугубо инструментальному, казалось бы, поводу необходимо суждение первого лица.

Не первый год горячие сторонники ипотеки создают у граждан впечатление, что все препятствие в одном: необходима поправка в жилищный кодекс, чтобы злостного неплательщика по ипотечному кредиту можно было законно выселить из жилища, которое он было привык считать своим, и ещё необходима некая резервная жилплощадь, куда оный неплательщик был бы перемещен на условиях социального найма.

Qui prodest?

Как говаривал господин Ульянов, по форме все правильно, а по существу чистое издевательство. Разумеется, ипотека - старый уже и вполне эффективный инструмент, триумфом которого можно считать 50-е годы в США, нашедших тогда в ипотеке выход сразу из двух трудных ситуаций. Первая - миллионы молодых американцев, уволившихся из армии и жаждавших обзавестись семьей в новых собственных домах. Вторая - экономика переживала болезненный шок перестройки с военных рельсов на мирные, и раскрутка строительного бума в пригородах, где земля была дешевле, стала средством раскручивания производства автомобилей, шин, дорожных машин, асфальта, бензозаправочных станций и пр. и пр.

После нескольких законодательных актов вчерашние солдатики получили право вносить лишь 5% стоимости дома с ипотекой на 30 лет под 3% годовых. Учитывая проценты на проценты, поколение ветеранов выплатило за American Dream двойную цену. Когда жилищная проблема в целом была относительно решена, можно было перейти к более жёсткой формуле (25 лет под 5 - 7% годовых), которая господствует сегодня, когда повсеместно отказались от дорогого муниципального строительства, выгодного одним лишь частным инвесторам. Штука серьёзная, так что при каждом спаде на рынке труда у миллионов домовладельцев замирает сердце, но американцы к этому привыкли, и главное, всё это, пусть и ежегодно, суть миллионы единичных случаев, но не социальная проблема общенационального масштаба.

Добавим к этому ещё одно важнейшее обстоятельство: речь идёт почти исключительно о строительстве индивидуальных домов или малоэтажных таун-хаусов, когда все заботы о первичной инфраструктуре берут на себя частные компании, а поддержание ЖКХ целиком лежит на плечах самих домовладельцев.

Итак, условие первое - процент по кредиту, который обеспечивает застройщику пристойную норму прибыли, но не сверхприбыль. При этом наличие работы как таковой позволяет эти проценты выплачивать. Условие второе - снижение нагрузки на инфраструктуру крупных городов за счёт безразмерного расползания урбанизированных территорий. Условие третье - и главное: ипотека рассматривается не как инструмент т.н. жилищной политики, а как элемент целостной программы развития экономики страны.

Третьего условия у нас точно нет - ведомство развития ещё не научилось рассматривать хотя бы три предметные области вместе - как сложно структурированное целое, тогда как пять-семь предметных областей вообще за пределами воображения.

Второе условие, на самом деле, все чаще соблюдается - на окраинах городов и поселков, где частные застройщики проходят трудный подготовительный класс в школе самостоятельного домовладения. Кое-где, как в Новосибирске, мэрии, под натиском инициативных групп, распространяют эту практику и на субсидируемое строительство для бюджетников.

Первого условия нет, и возникнет оно не ранее, чем когда стоимость банковского кредита снизится вдвое, а инфляция в стране, соответственно, снизится втрое - до приемлемых двух-трёх процентов в год.

Все хочется надеяться, что после 14 марта хотя бы отчасти пришло время Ч - время честности. Какие поправки к жилищному кодексу ни прими, абсолютное большинство нуждающихся в жильё семей коммерческую ипотечную схему не потянет. В самом деле, если оставить в стороне безумные московские обстоятельства, стоимость квадратного метра в стране не может быть ниже 200-250 долларов при самых экономных проектах. Считать дальше скучно - на досуге каждый может это сделать сам, если ещё не забыл расчёт сложных процентов.

Я достаточно проехал градов и весей по России, чтобы рискнуть утверждением: люди повсеместно смирились с тем, что ждать милостей от начальства не стоит, и это важно. Большинство хотя и ворчит, но смирилось с необходимостью жить в ветхом жильё, и это тоже важно. Есть лишь две задачи, безусловное решение которых может реально считаться стратегическим.

По официальным данным почившего Госстроя, в 2000 г. в стране было 8 млн. кв.м. аварийного жилья, к которым четыре года спустя резонно для верности прибавить ещё миллион. Это меньше миллиона человек, из которых все дееспособные люди, кроме самых упрямых, так или иначе перебрались в другие стены. Остались люди беспомощные. Грубо говоря, половина в крупнейших городах, половина во всех прочих. Единственным разумным выходом было бы строительство для них социального жилья со скромными нормативами комфорта. Ипотека здесь не при чем. На эти цели необходимо на круг (просчитать можно точно, но уже по каждому поселению, а не по регионам) порядка 300 млрд. рублей бюджетных денег с растяжкой на три года. Заметим, кстати, что по естественным причинам этот социальный жилой фонд будет со временем освобождаться, тем самым обеспечивая существенную часть неизбежного прироста аварийного жилья в дальнейшем.

Есть - и никуда не денутся в будущем - молодые семьи, в которых нужны дети - и им, и опасно стареющей стране. По расчетам того же Госстроя, их, не имеющих своего угла, было в 2000 г. шесть миллионов семей, полных и неполных. На них есть отдельная целевая программа (на 170 млрд. рублей), но она не выполняется. Быстро решить проблему в полном объеме немыслимо - это не менее 2 триллионов рублей. Сделать серию шагов мыслимо, кредитуя (с убытком) из бюджетов всех уровней примерно половину необходимой суммы и списывая часть долга при рождении каждого ребёнка, остающегося в семье. Как именно субсидировать, на какие типы застройки и формы строительного процесса - всё это можно определять только по каждому поселению и по каждой семье, что при современной компьютерной и интернетной технике совершенно реалистично. Полагаю, что некоторая толика может лечь и на ипотечную форму, наряду с прямым кредитованием под поручительства, взносами в строительную сберкассу, развитием схемы ЖСК-ТСЖ, однако флажок с надписью "ипотека" придется отставить в угол.


Опубликовано в "Русском Журнале", 22.03.2004


...Функциональная необходимость проводить долгие часы на разного рода "посиделках" облегчается почти автоматическим процессом выкладывания линий на случайных листах, с помощью случайного инструмента... - см. подробнее



Недвижимость в Крыму и Севастополе