Избранные лекции по муниципальной политике

Лекция 5
ГОРОДСКАЯ ПОЛИТИКА (СРЕДНИЙ МАСШТАБ): ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ

Городская политика воспринимается как некое целое исключительно в том ракурсе, когда её соотносят с федеральным или региональным уровнем, что до настоящего времени делается не всегда. Так, в подавляющем большинстве текстов внутригородское оказывается растворенным в т.н. регионалистике. И всё же, хотя и медленно, вычленение городской политики как особого пространства управления-регулирования осуществляется. Значительно хуже дело обстоит с уяснением того, что иерархизированность поля городской политики по вертикали представляет собой весьма деликатное и практически непознанное целое. В этой лекции мы попытаемся рассмотреть второй по масштабности уровень структурированности городской территории с точки зрения управления — район.

1.

Уровень района (муниципального округа или территориального управления в центре Москвы) — наименее внятная реальность как для изучения, так и для осмысленной программной деятельности. С одной стороны ("сверху"), этот уровень определяется как слабый, так как прерогативы общегородского управления очевидно значительны и склонны к расширению. По крайней мере, на уровне территориального управления одной из частей московского центра, Замоскворечья, мы быстро обнаружили, что его администрация не владеет полнотой информации относительно арендных отношений в ряде ключевых кварталов! Выяснилось, что относительно ряда мест, которые территориальное управление считало "своими", в префектуре и мэрии имеются собственные планы, в которые эти властные структуры не намерены не только посвящать "низы", но хотя бы информировать их. С другой стороны ("снизу"), делается все, чтобы ограничить информированность администрации среднего уровня относительно конкретных домовладений, арендных и, тем более, субарендных отношений, — Бюро технической информации и ремонтно-эксплуатационные учреждения, наименования которых меняются с чрезвычайной частотой, равно как и все муниципальные арендаторы и, тем более, арендаторы частные, стремятся избежать дополнительных осложнений.

Наконец по потребностям собственно городской среды этот уровень — ключевой, ибо здесь непосредственно соприкасаются и/или пересекаются общегородские и сугубо локальные интересы, обозначаются и закрепляются границы более низкой средовой ступени. К тому же это фактически предельный верхний уровень, на котором у городского самоуправления есть ещё какие-то шансы на хотя бы частичную самореализацию: выше находятся горизонты уже сугубо представительного самопроявления воли жителей, действенные в минимальной степени, да и то лишь в нормотворческой и контрольной сферах, тогда как преимущество администрации во всех прочих областях деятельности безусловно и всеобъемлюще.

2.

Тем более интересны ситуации, когда администрация этого среднего или, говоря жёстче, межеумочного уровня предпринимает попытки нащупать пути к усилению собственной финансовой базы, а вместе с ней и собственного политического веса. Мы столкнулись с подобной ситуацией по инициативе администрации территориального управления "Замоскворечье", которая осознала, что все наиболее лакомые участки города уже разобраны "сверху", что найти инвесторов невозможно, а независимых источников средств не обнаруживается. Администрация замыслила попытку сформировать своего рода локальный клуб предпринимателей, который мог бы при благоприятных условиях захотеть изыскивать и действительно изыскать ресурсы для кооперативного действия. Именно для этого Академия городской среды оказалась полезна как приглашенное нейтральное "лицо", способное привнести в вялотекущий контакт двух подозрительных друг к другу сторон некоторое новое содержание.

Сама идея администрации была недурна — до настоящего времени нет оснований для формирования нормальной торгово-промышленной палаты, нормального клуба предпринимателей на уровне города-мегаполиса. Он для этого слишком велик и разнороден, так что претендующие на такую роль ассоциация промышленников или купеческий клуб если и могут считаться представительными сообществами, то весьма ограниченными, частичными и замкнутыми. В масштабности территориального управления обнаруживается множество достаточно сильных юридических лиц, каждое из которых в той или иной мере заинтересовано в добротных отношениях с администрацией. К сожалению, немедленно выясняется, что наиболее сильные действующие лица, в числе которых крепкие банки, великолепно ориентируются в слабости районного уровня и убеждены в том, что им достаточно иметь налаженные связи в мэрии и префектуре. И всё же, за вычетом этих "аристократов", остается несколько десятков предприятий ¹, каждое из которых в одиночку маломощно, но вместе они образуют собой некоторую потенциальную силу. Администрация территориального управления имеет в руках немного инструментов — в первую очередь возможность предоставить преимущество при конкурсе на аренду участка или даже получение его вне конкурса. Однако немедленно выясняется, что маломощные инвесторы мыслят в категориях квартиры, максимум группы квартир, конкретного нежилого помещения (редко это отдельное строение целиком), но не больше: уже столь малая для мегаполиса территориальная единица, как квартал, находится за пределами их воображения, тогда как сколько-нибудь целостную программу вообще возможно создать только для квартала или хотя бы части крупного квартала.

Встреча местных предпринимателей, организованная администрацией по приглашению, подготовленная с нашим участием и финансово поддержанная частным рестораном, представляла собой прелюбопытную демонстрацию того переходного состояния, в котором пребывают в большинстве все потенциальные партнеры. Администрация, вопреки нашим слабым возражениям, отказалась от фуршета, пространственная структура которого максимально способствует летучему, не вполне обязательному общению, частой смене партнеров по короткому разговору: концепция российского застолья оказывается почти несдвижимой. Администрация, вопреки нашим возражениям, не согласилась (действием, хотя соглашалась на словах) свести "шоу", бывшее непременным самовыражением клуба (бывшего дворца пионеров), к минимуму по продолжительности и периферийности в пространстве. Состав реально появившихся гостей был также вполне традиционен: за несколькими исключениями это были "солидные господа", на челе большинства которых было начертано их недавнее или даже вполне актуальное директорское прошлое. Несмотря на то, что мое короткое выступление, посвященное опыту корпораций территориального развития и районам делового развития (business development districts — BDD) как проверенной на практике форме нежёсткой кооперации автономных хозяйственных субъектов, было встречено милой овацией, лишь двое проявили в дальнейшем живую заинтересованность сюжетом.

В одном случае это — одна из крупнейших московских риэлтерских компаний, в другом — действительно феноменальный случай — хозяин крупного производственного объединения, вопреки неверию большинства доказавший свою эффективность.

Клуб был официально создан, однако серьёзного развития до середины 1995 г. не получил — по двум вполне заурядным причинам. Первая — территориальное управление могло предложить льготы по освоению участков, требовавшему крупных расходов (тем более, "замороженных" не менее двух лет) и ещё более крупных хлопот, тогда как участники клуба не располагали достаточными ресурсами, чтобы действовать по отдельности. Вторая — при ограниченности числа наших "уроков" администрация территориального управления весьма настороженно относилась к возможностям создания под своей эгидой акционерного общества или товарищества на паях, способного привлечь средства средних и мелких вкладчиков.

Месяцем позже администрация вновь обратилась к нам с замыслом предоставить в наше "распоряжение" несколько участков с тем, чтобы мы нашли перспективных инвесторов и формы развития для каждого из них. Оставим в стороне два участка (работа по ним не завершена, так как, с одной стороны, привлекательный застройщик сам озабочен сбором необходимых средств, а с другой — мы выяснили по приватным каналам, что в отношении этих участков у мэрии имеются более или менее определённые планы, о которых администрации ТУ было неведомо). Наиболее любопытна третья ситуация: 16-этажный жилой дом, почти все квартиры в котором уже приватизированы, но жилтоварищество не создано, с отступом от "красной линии" городской магистрали второго ранга; рядом — резервная площадка, вполне пригодная для строительства центра услуг с торговым залом по второму этажу. Теоретически есть все предпосылки для организации корпорации развития территории с тремя учредителями: жилтоварищество, администрация как держатель земли и внешний инвестор, которого можно привлечь лишь чётким бизнес-планом и ясностью схемы менеджмента. Практически незамедлительно обнаруживается, что администрация ТУ не представляет себе совершенно, как можно привнести ядро кристаллизации жилтоварищества (под идею КРТ и связанные с ней долговременные выгоды), не в состоянии найти и целевым порядком предназначить скромные средства, которые нужны нам для разработки такого бизнес-плана и выполнения роли "кристаллизатора" ². Разумеется, в ином социопсихологическом климате роль необходимой опоры могла бы играть городская администрация или фонд поддержки поисковых разработок в сфере девелопинга, однако в наших условиях на это было бы странно рассчитывать. Единственный выход, который мы усмотрели в этой локальной ситуации, — это формирование международного проекта в рамках сотрудничества между Академией и Институтом Пратта в Нью-Йорке (параллельная разработка программ развития для квартала в Москве и квартала в нью-йоркском Бронксе).

Представление о том, что дефицит финансовых средств является главным препятствием развитым технологиям девелопинга, столь же глубоко укоренено, как и неверно. Здесь резонно сделать продолжительное отступление, посвятив его уяснению природы той комплексной деятельности, которую принято называть девелопингом.

3.

У слова "девелопинг" много значений, хотя все они восходят к общему его словарному смыслу: развитие. Сегодня девелоперами именуют преимущественно крупных коммерческих застройщиков, тогда как девелопинг как деятельность означает в первую очередь творческую разработку любых бизнес-планов относительно содержательной реконструкции городских или пригородных районов. Между двумя полями значений в принципе осуществим переход "снизу-вверх": от некоммерческой или полукоммерческой работы инициативных групп к самостоятельным, а затем и прибыльным предприятиям. Если в Европе такое случается не слишком часто, и уже упомянутый выше Крейцберг долгое время был исключением, то в Великобритании и США дело обстоит иначе. В то же время нигде и никто не мог обнаружить обратного перехода от коммерческого девелопинга к некоммерческим его вариациям, так или иначе связанным с развитием самоуправления.

Обе эти формы целесообразно рассмотреть на характерных примерах.

Род Хакни и его корпорация

Молодой архитектор из провинциального городка в провинциальном слаборазвитом Уэльсе, сын владельца маленькой гостиницы, по его собственным словам, с детства обученный пересчитывать счета за официантами и ложки в буфетной, после окончания второстепенного университета (в Англии их называют красно-кирпичными) отправился на заработки в Ливию. За два года работы он скопил всего несколько тысяч фунтов и, вернувшись, купил в небольшом Маклсфилде, близ Манчестера, дом, вернее, секцию на типично английской улице из вплотную прижатых друг к другу двух-трёхэтажных домов. Обратившись за необходимым разрешением на устройство ванной комнаты (это старый рабочий район, где "удобствам" полагалось быть во дворе), Род Хакни с ужасом узнал, что в разрешении ему отказано, так как весь район предназначен под снос. Дело происходило в середине 60-х годов, когда Великобритания, долгое время находившаяся под управлением лейбористов, культивировала социалистическую идею "дешевого" (в действительности очень дорогого и ещё более невыгодного) жилищного строительства за казённый счет, строя микрорайоны ³, более чем сходные с теми, что нам отлично известны из отечественного опыта.

Хакни не признал поражения. Для одного себя добиться изменения ситуации было невозможно, следовательно, он принялся за судьбу всего микрорайона, стихийным образом войдя в позицию девелопера. Хакни дом за домом обошел всю улицу, долго беседуя с каждым семейством, составляя эскизные проекты реконструкции и объясняя, как их можно осуществить. Ему удалось убедить достаточное число жителей взяться за реконструкцию самостоятельно, в значительной степени используя собственный труд и наличные материалы (буквально каждый добротный кирпич был очищен от старого раствора и пущен в дело). Обладая незаурядным даром слова, Хакни сумел грамотно использовать ситуацию предвыборной кампании, безошибочно сделав ставку на кандидата консерваторов, обещавшего лоббирование программы реконструкции Блек Роуд в обмен на голоса и тесные контакты с прессой... Поддержанный инициативным комитетом Блек Роуд и новым парламентарием, Хакни сумел добиться сначала отмены ранее принятого решения о сносе, а затем и некоторых субсидий: в отличие от лейбористов, тративших публичные деньги на возведение анонимного жилья, консерваторы сделали ставку на адресную поддержку инициативных программ — наступала эпоха тэтчеризма, на знамени которого было написано: "помощь — тем, кто её заслуживает и сможет использовать".

Работа Хакни приобрела известность, а сам он — растущую популярность, поддержанную статьями, телевизионными репортажами, премией Королевского Института и наконец позицией влиятельного участника "кружка" Принца Чарльза, к тому времени всерьёзвлекшегося архитектурой и проблемой реконструкции бедных кварталов в городских центрах ⁴. Хакни приступил к радикальной реконструкции ряда кварталов в провинциальных городах, опираясь на первый десяток помощников (острая безработица в среде начинающих архитекторов создавала ему неисчерпаемый ресурс недорогой рабочей силы). Любопытно, что уже в это время Род Хакни, продолжавший популяризировать "соучаствующие" проектирование и ремонтно-строительные работы с максимальным вовлечением жителей в процесс подготовки и принятия решений, собственное дело выстраивает по классической унитарной схеме. Ни малейшей самостоятельности у ассистентов, ни следа демократических отношений, никаких профсоюзов и т.п.

Не удивительно, что талантливому девелоперу без сдерживающих моральных факторов удалось довольно быстро сосредоточить в руках достаточный капитал, чтобы перейти к следующей стадии агрессивного расширения. Теперь Хакни уже выкупает за небольшие деньги кварталы, находящиеся в состоянии глубокого упадка, сам их реконструирует и поставляет на рынок жилья, одновременно продолжая черпать из капитала популярности, наработанного первыми реконструкциями (несмотря на сопротивление традиционной архитектурной элиты, он был избран президентом Королевского Института, а затем и Международного союза архитекторов). Заключительным аккордом расширения деловой активности Хакни-девелопера стало, вполне естественно, приобретение комплекса машин и оборудования и создание собственной дочерней строительно-реконструктивной компании. Игра в демократизм идеологии больше не была нужна, хотя её остаточные элементы, включая технологию вовлечения жителей в реализацию программ реконструкции, сохранились на периферии действий процветающей фирмы Рода Хакни.

Фрэнк Поттс и "Банана-Келли"

В описании этой типической нью-йоркской ситуации мы можем воспользоваться фрагментом книги Роберты Грац, перевод и издание которой осуществлены Академией городской среды, дополняя отрывки оригинального текста короткими комментариями:

"В соответствии с обыденной логикой Келли Стрит не должен был уцелеть. Это типичный квартал из числа тех, которые не учитываются ни одной систематической правительственной программой и относительно которых большинство специалистов доказывает, что их щадящая реконструкция была бы слишком дорогим удовольствием. К 1977 году городские власти уже предназначили к сносу три брошенных дома Келли Стрит — в качестве первого шага по тому пути, который стер несметное количество улиц в таком же "осажденном" состоянии. В 1977 году любой не слишком искушенный наблюдатель счел бы, что подвергнуть этот явно безнадёжный квартал системной "бульдозеризации" вполне резонно.

В то время не было ни солнечных батарей, ни новых оконных рам, ни садиков, ни игровых площадок. В Келли Стрит оставалось совсем немного людей из тех сотен, кто жили здесь несколькими годами ранее. Только 3 роу-хауза были полностью населены, тогда как по остальным ютилось вразброс лишь несколько квартиросъемщиков. Вполне естественно было счесть ситуацию квартала, представлявшего собой уже просто груду пустующих домов и развалин, безнадёжной.

Одна группа жителей считала иначе. У них не было иных аргументов, кроме интуиции, чувства справедливости и разумности. Они так или иначе жили здесь много лет, и в их глазах ни Келли Стрит в целом, ни те три здания, что были уже приговорены к сносу, не заслуживали такой участи. Они митинговали и пикетировали приговоренные постройки, сражались с городскими чиновниками и доказывали, что имеют полное право восстановить эти дома самостоятельно и для самих себя. Они написали на своем знамени "Не выезжай — улучшай!" и создали Ассоциацию развития Банана-Келли. "Банана-Келли" — так в двадцатые годы назвал это место один из новоприбывших евреев-иммигрантов, для которых переезд в Келли Стрит был шагом к реализации Американской Мечты. К тому же "банан" в названии хорошо ассоциировался с характерной формой квартала.

Банана-Келли началась с трёх зданий. Сегодня в этих домах двадцать одна комфортабельная квартира, планировка и оформление осуществлены владельцами квартир ⁵. Спасение зданий, о чем мы ещё будем говорить, было лишь катализатором процесса реконструкции территории, на которой живут 37 000 человек, — территории, для которой специалисты не находили иного рецепта, кроме тотального сноса. Старожилы, однако, знали, что они могут перестроить свои кварталы и вместе с ними — жизнь многих их обитателей. В первую очередь им было необходимо сберечь то, что сохранилось, чтобы не начинать с пустого места. Эти люди брались за то, с чем не сладили ни федеральные, ни городские власти за десятилетия порождения программ, которые не могли ни понять, ни подхватить стремление самих жителей. Понять возрождение обширной зоны, окружающей Келли Стрит и крепшей вместе с усилением Келли Стрит, означает уяснение ценности микроподхода к возрождению городов, подхода, опирающегося на малое и одновременно значимое, — то, чего дорогие и массированные макропрограммы упорно не могли достичь. В наши времена, окрашенные в цвета недостижимой сбалансированности бюджетов, у нас нет другого пути, чем учиться у Келли Стрит и его аналогов."

Итак, операция девелопинга началась с деятельности нескольких человек во главе с рабочим Фрэнком Поттсом, начавшим с успешной борьбы за реконструкцию одного предназначенного к сносу здания, а завершившего карьеру владельцем трёх многоэтажных домов, тогда как его сын оказался во главе коммерческого предприятия "Банана-Келли" с годовым оборотом в 12-15 млн. долларов. Реальный сдвиг начался, однако, только после того, как инициативный комитет вышел на контакт с одним из лидеров общественного движения в Южном Бронксе Де Рьенцо, а через него — с профессионалами из Института Пратта.

"Банана-Келли всеми мыслимыми способами вела атаку на Систему, пытаясь выцарапать средства на обучение и первые закладные. Де Рьенцо писал письмо за письмом, напоминая чиновникам о широко разрекламированных обещаниях помощи для Южного Бронкса и пытаясь склонить их на поддержку скромных просьб Банана-Келли. Однако тем временем из недр Системы выглянула Первая Стадия Программы, явившейся побочным продуктом президентского визита годом раньше. Это была ещё одна орнаментальная завитушка на эффектных картинах, которым, конечно же, надлежало остаться нереализованными. То, что картинки не стали действительностью, несомненная большая удача — история предыдущих ошибок достаточно ясно показывает, что хоть что-нибудь совсем не обязательно лучше, чем что-то другое, если это другое — ещё одна ошибка.

Объявленный проект являл собой предложение построить за 32 миллиона долларов комплекс кооперативных домов для лиц со средними доходами на Шарлотт-Стрит, том самом квадратном пустыре на месте снесенного квартала, где стоял Президент в 1977 году и откуда фотографии городской пустыни разошлись по всей стране и по свету. Как и следовало ожидать, проект для Шарлотт-Стрит чисто внешне содержал в себе элементы, долженствовавшие замаскировать его идентичность предыдущим ошибкам: там уже был пустырь, так что в новых бульдозерах не было нужды, и предполагалась малоэтажная застройка, чтобы ничем не напоминать башенные дома Кооп-Сити.

Однако критики предостерегали, что проект Шарлотт-Стрит преувеличен по масштабам, что место для него выбрано неверно, ввиду отсутствия связи с местами работы жителей, что это гарантированное средство "отсоса" жителей из рабочих семей в окрестных кварталах, что это типичное продолжение практики строительства в одном месте за счёт других мест — прямое наследие десятилетий мышления в категориях застройщика и только. Все эти претензии были вполне справедливы, и проект не имел ничего общего с программой подлинной ревитализации. В то самое время не было недостатка в реальных творческих усилиях со стороны различных общественных групп, столь нуждавшихся в поддержке, однако именно Шарлотт-Стрит имела ранг политической реальности. Рон Шифман приравнивал этот проект "посадке одного большого дерева посреди пустыни, так чтобы вся тень была в одном-единственном месте", тогда как нужно было высадить множество "саженцев" по всему Южному Бронксу. Подумать только, какое количество "саженцев" можно было ба закупить на 32 миллиона!

В 1979 году Банана-Келли всё же вырвала у города те самые три брошенных здания, и осенью 1981 года в них поселилась двадцать одна семья по схеме "одомовления". Полная стоимость реновации трёх зданий составила 450 000 долларов, включая сюда стоимость обучения сорока рабочих и полное обустройство квартир в среднем по цене 26 000 долларов за одну. Это было почти на двадцать тысяч меньше, чем средняя стоимость (45 000 долларов) одной квартиры по схеме реабилитации, субсидируемой девелоперами для квартирантов с низким доходом. Однако Банана-Келли добилась куда большего, чем просто восстановления двадцати одной квартиры, настолько большего, что в ретроспективе исходные три здания выглядят всего лишь символическим началом, хотя в действительности это было уже огромное достижение. Даже по сугубо формальным критериям, когда учитываются лишь сухие цифры при полном игнорировании жизненного их наполнения, успех Банана-Келли впечатляет.

На семинаре в Urban Center от лица Банана-Келли выступала Милдред Велез, невысокая нервная брюнетка с чёрными глазами — одна из зачинателей корпорации и одна из её "столпов". Велез родилась и выросла на Келли Стрит, занимаясь теперь программой благоустройства и работой с подростками. Забавная конструкция из выбранных со свалки труб, камней и автомобильных покрышек, возвышающаяся на угловом сквере Келли Стрит, названа в её честь Дракон Магнифисент Милли ⁶. В 1977 году она отказалась от "многообещающей, но такой скучной" работы в юридической фирме на Уолл-Стрит, чтобы перейти на полную ставку в Банана-Келли, и она же стала одной из "одомовленцев" в числе квартирантов первых трёх зданий.

Мы были свидетелями упадка квартала. Мы собрались впервые в сентябре 1977 года, начали борьбу за три здания и ждали полтора года, чтобы получить первую ссуду. Ждали не пассивно — за это время мы расчистили проезды, убрали строительный мусор и разбили огород. Но главное — мы втянули людей. На следующий год мы начали опечатывать пустующие дома под будущую реновацию и процесс утепления занятых квартир, что превратило дома, в которых людям приходилось жить, в дома, где они хотели остаться ⁷. Мы организовали кооперативную продуктовую лавку и начали сегрегировать бумагу и стекло из мусора с целью извлечения дохода. Мы обучили и дали работу сотням подростков, бросивших школу, и наконец создали собственную высококвалифицированную строительную бригаду.

- Получили ли вы какую-то поддержку от местных торговцев?

- В 1977 году торговцы не желали иметь с нами дела, — со смешком ответила Велез, — Мы были для них просто группа подростков, что-то там пытающихся сделать. Они не понимали.

- Как вы избавлялись от мусора?

- Поначалу мы просто выгребали его на улицу, звонили в Управление Санитарии и надеялись, что раньше или позже они его всё же подберут. Позднее, добавила Велез, им удалось получить беспроцентную ссуду от Consumer-Farmer Foundation. Ссуда ушла на закупку больших контейнеров для вывоза отходов и строительного мусора.

Отвечая на вопросы, Велез пояснила, что "одомовленцы" платят налог на недвижимость, что список ожидающих квартир всегда длинен и что они тесно сотрудничают с частными владельцами недвижимости на территории, предлагая им закупку топлива и припасов по оптовым ценам, а также помощь в оформлении налоговых и прочих юридических документов или ремонтных работах. "Мы вовсе не против частных собственников, — убеждала Велез, — напротив, мы здесь, чтобы им помочь. Мы уже помогли десятку из них подняться на ноги — без нас они бы уже бросили свои дома". Здесь уже звучат нотки гордыни."

Конечно же, принципиально важно то, что при всех трудностях в общении с городской бюрократией и профсоюзами, ревностно оберегающими высокие ставки оплаты для своих членов и потому опасающимся конкуренции со стороны "любителей", самодеятельные девелоперы всё же имели возможность найти профессиональных консультантов (Институт Пратта), в свою очередь получающих средства на оказание бесплатных услуг от ряда благотворительных фондов, и вписаться в программы поддержки инициатив, уже существующих в любом западном городе ⁸.

"Значение перемен поистине огромно. Банана-Келли тянула и толкала бюрократию, которая поначалу вовсе игнорировала корпорацию, а затем нехотя начала оказывать поддержку. К середине 80-х Банана-Келли не только была замечена ранее утвердившимися очагами авторитета, но в немалом числе случаев уже сотрудничала с ними в общих предприятиях. Так, именно совместно Банана-Келли и SEBCO Отца Джиганте осуществили реновацию пустовавшего 60-квартирного дома 20-х годов постройки, стоящего напротив трёх зданий, заселенных по схеме "доля собственным потом". Строительная бригада Банана-Келли осуществляла работы в доме, и корпорация получила ту часть прибыли, что обычно уплывает в руки исключительно частного девелопера... ⁹

Десять лет миновало с начала усилий в Банана-Келли, и перемен много. Фрэнк и Фрэнсис Поттс продали почти все свои здания другим инвесторам и вернулись на покой в Миссисипи. Иногда они приезжают на Келли Стрит, чтобы повидать детей и посмотреть, как обстоят дела в том доме, что остался в их собственности. Леон Поттс тоже выехал, занявшись строительством в других местах. Сама Банана-Келли претерпела немало перемен после отставки Гарри Де Рьенцо. Теперь это в первую очередь успешная организация по работе в сфере community development, то есть она коммерчески вовлечена в подготовку пакетов документации, строительство, реконструкцию и управление. Десять лет назад об этом никто не мог и мечтать, так что теперь Банана-Келли продолжает борьбу с городскими службами по поводу управления имуществом, но уже на новом "театре гражданских действий". Сменились люди в руководстве и стиль лидерства. Однако процесс обновления продолжается, формируясь более как реакция на нужды момента, чем как следствие некоего общего стратегического замысла.

"Доказано, что даже незначительное улучшение в условиях жизни соседства влечёт за собой эффект снежного кома", — писал вице-мэр Роберт Прайс, ныне Президент Price Communication Corporation, а упоминавшиеся выше Нил Пирс и Кэрол Стейнбах отмечают: "Когда обитатели зданий или целых соседств, оказавшихся перед лицом угрозы исчезновения, обнаруживают, что они сами способны принимать серьёзные решения, их привычки и даже взгляды меняются. Преступность, вандализм и распространение наркотиков стремительно сокращаются. Здания, в которые раньше побаивались заглядывать полицейские, становятся самоконтролирующими".

Примеров подобного типа чрезвычайно много, и мы во всяком случае обязаны знать о том, что весьма близкие к нашим задачи актуальны во всём мире и решаются во всём мире вполне доступными средствами. Главным препятствием оказывается в российских условиях всё же консерватизм управленческих стереотипов и препятствия сугубо психологического порядка. Классу ситуаций, которые мы обозначили как срединный уровень (район), чрезвычайно близки малые и средние города, если только последние не обладают особым статусом, частично высвобождающим их из-под контроля региональной власти.

4.

Не называя конкретных городов по имени в силу необходимости сохранять конфиденциальный характер собеседований, рассмотрим несколько типических ситуаций, сопряженных с психологическими затруднениями в большей степени, чем с фактическими трудностями, хотя те, разумеется, нельзя недооценивать.

а) Местные власти практически не в состоянии контролировать бурный самострой, осуществляемый не только вне единой функционально-пространственной схемы, но и с грубейшими технологическими ошибками, проистекающими из незнания (осваиваются неукрепленные склоны, что грозит оползнями; нет грамотной организации ливневого стока, тем более, его перехвата и использования при жесточайшем дефиците пресной воды; используются более дорогие материалы и технологии, чем могли бы, и т.д.).

Наиболее рациональный путь состоит в том, чтобы принять решение о легализации самостроя на основании индивидуальных договоров о владении с введением ряда условий (на юридическом языке именуемых сервитутами) не столько прямо экономического, сколько технического характера. Разумеется, во всей полноте такая легализация осуществима лишь на базе городского устава как его структурный компонент, однако нет противопоказаний к тому, чтобы ввести такого рода систему контрактов прямым решением городского совета (думы). Пришлось, однако, затратить весьма значительную энергию, чтобы убедить господ градоначальников вообще задуматься о том, что условная легализация самостроя с выдачей сертификата владения (в особых случаях на ограниченный, но достаточно внушительный срок) обещает значительно большие социально-политические и средовые выгоды, чем малоперспективная борьба с результатами и процессом гигантского объема затрат сил, средств и времени на стихийное обустройство жизненных потребностей людей. Никто из выборных чиновников не решался опровергнуть тот доказуемый факт, что абсолютное большинство "самостройщиков" жаждут легализации и готовы принести некоторые посильные жертвы ради её осуществления. Никто не брался опровергнуть того очевидного факта, что несложная система нормативов, точно сформулированных по местным условиям для различных зон городской и пригородной территории, поддается внедрению, что нет чрезвычайной трудности в разработке и распространении простейших пособий по реализации такого рода нормативов, равно как и в переориентации простаивающего строительного участка на обслуживание самодеятельной строительно-ремонтной активности. И всё же, несмотря на официальное одобрение представленной нами концепции, было совершенно очевидно, что в ближайшее время ни шага в направлении её осуществления не будет сделано.

Одна причина — организационно-экономическая: "прозрачность" правил поведения противоречит интересам весьма значительного числа организаций и групп, черпающих дополнительную прибыль (и открытую, и теневую) как раз из неопределённости и разрешительности в каждом конкретном случае. Однако вторая причина имеет глубоко психологический характер: идея добровольного отказа от прямого линейного управления каждым вздохом горожан в пользу создания регулятивных условий их жизнедеятельности и социального поведения всё ещё никак не согласуется с устойчивыми навыками советского стиля руководства.

б) Избранный на второй срок мэр курортного города имел в своей программе лозунг развития спортивной работы и создания крупного парка на пустующей территории. В то же время ограниченность базы налогообложения требует повышения эффективности использования земель в городской черте.

Наиболее рациональным способом создания долговременной базы экономического благосостояния курортного города является существенное растягивание курортного сезона, что реально осуществимо при условии строительства коммерческого всепогодного бассейна с комплексом сопутствующих услуг и развлечений, рассчитанного в первую очередь на тысячи отдыхающих, проживающих в частных домах местных жителей. Наличие бассейнов в двух Домах отдыха никоим образом не уменьшает привлекательности предложенной инвестиции, что без особой сложности проверяется экономическими расчетами реальной и потенциальной вместимости всех трёх бассейнов (к тому же в имеющихся нет отдельных детских бассейнов).

Наибольшее затруднение в этом случае представляет опять-таки не организационно-техническая сторона при всей её понятной сложности, а психологическая. В самом деле, нет противопоказаний к тому, чтобы организовать АО, акционерами которого в таком проекте могут быть не только городские власти, предоставляющие землю, не только внешние инвесторы, которых, как показал наш опыт, можно найти, скорее, в удаленных ресурсодобывающих районах, чем поблизости, но и частные домовладельцы, которым можно внятно объяснить выгоды, проистекающие для них из реализации такой программы.

Однако существующий (тотально пустующий) стадион является идеальным, внеконкурентным местом для формирования нового коммерческого комплекса: мэру необходимо не только переосмыслить собственные утопии по поводу традиционно понимаемого массового спорта, но также не дать оппозиции в городском совете "поймать" его на отказе от пункта программы и, главное, надо организовать совместно кампанию маркетинга АО и политическую кампанию переосмысления спортивно-оздоровительной программы, совместимой с коммерческой идеей. Последнее технически тем проще, что, столкнувшись с размером налога на землю, соседние с участком Дома отдыха уступают часть своих земель городу, что означает не только приобретение им территории, но и сужение базы налогообложения, требующее компенсации.

С содержательной точки зрения аргументация в пользу предложенного решения неопровержима, однако мэру оказывается чрезвычайно трудно не только решиться на дополнительные усилия, но в принципе признать необходимость видоизменения в собственной предвыборной программе, обеспечившей ему успех у местного электората.

в) Дирекция крупного НПО, избалованная десятилетиями щедрого бюджетного финансирования, столкнулась с очевидной необходимостью конверсии части территории и формирования новой стратегии и тактики развития.

Нами были предложены тщательный анализ ресурсов места и его локализации и система постепенных преобразований, включая адресное привлечение крупных зарубежных инвесторов — сначала только для сочетания оптовой, мелкооптовой и розничной продажи изделий, заведомо готовых встретить массовый спрос, затем для дополнения торговли сборкой на месте и, наконец, для организации производства значительной доли продукции на месте. Нами также предлагалась программа постадийного вовлечения как остаточного инженерно-производственного коллектива, так и лучших прежних работников, оставивших привычное производство под давлением очевидных экономических обстоятельств, равно как и программа нового сотрудничества с властями близлежащего городка, от которых НПО традиционно было отгорожено собственным особым статусом.

И вновь на уровне содержания предложенная нами концепция развития не встретила никаких значимых возражений, была одобрена — за одним ключевого значения исключением: дирекция сочла интеллигентскими бреднями оба элемента социальной программы. В результате программа реконструкции была первоначально категорически отвергнута т.н. трудовым коллективом, вчинившим дирекции иск в арбитражном суде, а когда в конечном счёте удалось выработать согласованность позиций, время было катастрофически упущено: зарубежные фирмы нашли другие точки локализации, бурно развертывают деятельность в точном соответствии нашему прогнозу. НПО же, разочаровавшись в "реформе", вернулось на позиции ходоков в правительство при одновременном мелком хищничестве на полузаконной и незаконной аренде второстепенных помещений.

г) Чрезвычайно энергичный, умный и образованный председатель городского совета возжелал обрести программу, в которой соединились бы задача перемещения хорошего городского музея ввиду реституции церковного имущества, задача регулирования реконструкции частного жилья в старогородской зоне Посада и задача сохранения наиболее ценных ландшафтов и памятников истории на территории района, в данном случае подконтрольной городской администрации.

Предложенная нами программа, выработанная при существенной вовлечённости местных специалистов, не встретила существенных возражений (за исключением околоцерковных энтузиастов, с горячностью неофитов протестовавших против откровенно светского характера программы развития) и прошла все стадии утверждения. Однако, вопреки нашим рекомендациям, инициатор разработки программы не озаботился тем, чтобы на базе временного творческого коллектива, сформированного при нашем участии, создать дееспособную оргструктуру, обеспеченную необходимыми нормативными средствами защиты самостоятельности. Навык рассчитывать только на себя при трактовке окружающих как более или менее дееспособных исполнителей привел к краху всего предприятия (без отмены решений), когда сам инициатор оказался избран в Областную думу и естественным образом сменил систему приоритетов и ориентиров деятельности. Лишившись "головы", инициатива, не обросшая организационно-нормативной устойчивостью, заглохла на длительное время.

д) Разработка программы развития малого города по инициативе федерального ведомства породила, среди прочего, элементарную программу сложения нескольких "минусов" в один "плюс". Заброшенные каменоломни — солидный ресурс отделочного камня, идеально пригодного для реставрационных работ (т.е. значительно более дорогого в отпускных ценах). Местный предприниматель, готовый приступить к возрождению каменоломни, — вполне солидный "мотор" всего предприятия, доказавший свою состоятельность. Оставалось соединить умения и возможности инженеров и мастеров местного механического завода с первыми двумя элементами при разумной организационно-нормативной поддержке городских властей.

Именно такой поддержки не удалось достичь по той причине, что первое лицо районной администрации, в данном случае полностью довлеющей над городской, — типичный экс-председатель колхоза, города не любящий, к городским делам равнодушный и фактически саботирующий всякую инициативу, исходящую от "городских".

Аналогичных примеров только из собственной практики Академии городской среды можно без труда собрать до пары дюжин. Опыт наших коллег из других консалтинговых организаций полностью подтверждает наши наблюдения. К сказанному необходимо добавить, что потенциальный отечественный инвестор в абсолютном большинстве случаев связан множеством стереотипов и предрассудков, унаследованных от собственного вчерашнего опыта. Наилучшим образом эта зависимость проявляется в том, как большинство "новых русских" подходит к задаче обустройства новоприобретенного или самостоятельно возводимого жилища, что выявлено на опыте значительного числа архитекторов и дизайнеров, в последние годы приступивших к обслуживанию нового клиента.

Даже обладая возможностью формировать пространство дома по собственным нуждам, этот клиент стремится воспроизвести привычную схему "клетушек", лишь умножая их количество, не понимая требований подлинного комфорта к гостиной, ванной комнате или детским. Расходуя огромные средства на строительство, этот клиент не отдает себе отчёт в качестве окружения, тем более, не в состоянии грамотно оценить неизбежные в будущем перемены как в окружении, так и в собственном семействе, не умеет отличить хороший проект от дурного, но стремится сэкономить на специалисте и обращается, как правило, к энергичным полуспециалистам. Расходуя очень большие деньги на отделочные материалы и внешние знаки престижа (джакузи, бассейн или хотя бы камин или фальшь-камин), этот клиент становится чрезвычайно скуп во всем, что касается сущностной стороны дела: качество необходимой перепланировки, общестроительных и отделочных работ и т.п.

Именно этот тип отношений просматривается и в деятельности тех "новых русских", кто составляет костяк новой бюрократии, что в растущей степени сказывается и на способе осуществления собственно основной деятельности. В ней проступает то же стремление "сэкономить" на специалистах (то ли обходясь собственными силами аппарата, благо тот, как правило, обладает уже высоким образовательным цензом, то ли удовлетворяясь сугубо номинальным обращением к привычным профессиональным институтам, способным в мгновение ока назвать концепцией или программой все те же старые проекты и планы мероприятий) и та же привязанность к сугубо внешнему за счёт серьёзной, но малоэффектной внешне реконструкции. Добавим к этому, с одной стороны, глубинное недоверие к способности горожан на участие в принятии решений и их реализации, достаточно часто встречающиеся безответственность и склонность к огульному критицизму без желания научиться понимать трудности управления, а с другой — традиционное в России глубинное недоверие горожан к почти любой инициативе, исходящей от властей предержащих, при категорическом нежелании посвятить хотя бы частичку своего "я" общему благу, и, что называется, круг замыкается. Порочный круг российского бытия.

5.

Тем не менее наш опыт показывает, что в 1997 г. проступили первые признаки сущностных изменений в психологическом состоянии тех, ещё немногочисленных агентов развития, каких можно обнаружить на территории России и сходных с ней постсоветских образований (Казахстан, в меньшей степени Украина), что имеет принципиальное значение для перспективного выхода на уровень района или близкой к нему городской территории. Впервые мы сталкивались с качественно новым типом проникновения в задачу на нескольких ступенях её осмысления. На низовом уровне атомарной инвестиционной политики удалось обнаружить первые проявления структурированного рефлексивного осмысления задачи: застройщик, не имеющий достаточного оборотного капитала и не могущий воспользоваться дорогостоящим банковским кредитом, оказался в состоянии сформулировать задачу перед проектно-консультативной фирмой: "Помогите мне поднять стоимость недвижимости". На среднем уровне организованности (район расположения центрального городского рынка) частная компания оказывается в состоянии прибегнуть к помощи профессиональной консультативной службы для выработки инвестиционно-реконструктивной стратегии, развернутой во времени, и выработать для городской власти дееспособную программу повышения собственного имиджа при одновременной профилактике социальных конфликтов. Наконец, на общегородском уровне (Калининград) удается сделать следующий шаг от общей программы развития городского центра к программе экономического и пространственного развития района городского вокзала и перейти к успешному осуществлению этой программы. Особенность этого шага в том, что это один из первых примеров девелопинга в постсоветских условиях, когда при посредничестве экспертов городскому управлению удалось перейти к схеме эффективного позитивного регулирования, в рамках которого ассоциированные арендаторы отдельных ячеек спроектированного комплекса оказались в состоянии полностью обеспечить финансирование инвестиций без привлечения средств муниципального бюджета даже в минимальной степени.

Имея всё это в виду, мы убеждаемся в том, что не в меньшей степени, чем овладение собственно положительным знанием об экономических, социальных, экологических инструментах и технологиях, шанс на минимальный достижимый успех обретается только тогда, когда любой проект, любая программа, любой бизнес-план ориентированы не на одни лишь прямые свои цели, но и на решение гораздо более общей задачи — пробуждение, поддержка, культивирование дисциплинированного воображения, обращенного на город и горожан, вместе образующих то, что мы называем здесь городской средой.