Жильё в Москве: одни платят, другие плачут

Ройтман Л.: Я почти 9 лет живу в Праге. Мой компьютер на работе сейчас забит предложениями из Москвы: кто-то непременно хочет, чтобы я удалил себе мозоли, вставил зубы, похудел, похорошел, ну, а главное — купил себе квартиру в Москве, и при этом купил по бешеным ценам, по сравнению с ценами здешними, пражскими. Действительно, Москва строится невероятными темпами, жилья на продажу в изобилии. Но столь же невероятно и другое: в очереди на жильё муниципальное стоят примерно двести тысяч семей, стоят из года в год и долгие годы. Об этом недавно писал в газете "Московская правда" Сергей Глазунов. Представлю его: научный сотрудник Института Проблем управления Российской Академии наук. Сергей Глазунов участвует в сегодняшней передаче. С ним в нашей московской студии: координатор Общественного Совета по жилищной политике Московской Городской Думы, депутат этой Думы Дмитрий Катаев; профессор Архитектурного института Вячеслав Глазычев.

Сергей Николаевич Глазунов, итак, чем вы объясняете этот парадокс: при огромном строительстве в Москве очередь на муниципальное жильё не сокращается?

Глазунов С.Н.: Дело в том, что Москве строится так называемое коммерческое жильё, которое возводят коммерческие строительные фирмы. Они продают в нем квартиры по высоким ценам, а сам дом передается на баланс ДЭЗа, то есть города. В результате у нас получается строительство муниципальных домов с приватизированными квартирами, и цены очень высокие из-за того, что спрос высокий на жильё. И, конечно, далеко не все москвичи могут воспользоваться этой схемой, купить жильё в таких домах.

Ройтман Л.И.: Вопрос о ценах на коммерческое жильё. Они, действительно, заоблачные. Неужели это связано только со стоимостью земли? Быть может, вклиняется и другой фактор, будем говорить прямо, то, что называется "откат"? И здесь уместно включить в разговор Дмитрия Ивановича Катаева. Ваше мнение?

Катаев Д.И.: Я понял ваш намек насчет "отката". Не очень имею практику в этом отношении. "Откат" существует и, по оценкам экспертов, составляет около 50%. То есть порядка 50% сверхприбыли в строительном комплексе уходит чиновникам так или иначе. Но, я думаю, что они уходят наличными из кармана в карман, а эта структура уже гораздо выше таких пустяков. Ведь строительно-земельные олигархи, кланы в Москве сформировались за последние годы, и правительство прямо или косвенно является просто пайщиком этих кланов. А бум я бы объяснил двумя вещами: во-первых, погоня за сверхприбылями за счёт удешевленного получения московской земли плюс косвенные земельные дотации, которые перекачиваются из городского бюджета тем самым кланом - это с одной стороны. А с другой стороны, не забудем, что рынок, пусть искаженный, но в Москве есть, и это предложение отвечает спросу.

Ройтман Л.И.: Но дело в том, что это предложение при наличии рынка этот же рынок обирает. Он же состоит из платежеспособного спроса отдельных семей. Таким образом, если не было бы того "отката", о котором мы говорим, а это обыкновенная коррупция, то, быть может, в России за те же деньги, которые уходят на покупку жилья у коррумпированных структур, создавался бы спрос в иных сектора рынка, что способствовало бы, представим себе, развитию промышленности, ибо там, где есть спрос, там возникает предложение. Хочу, прежде чем включить в разговор Вячеслава Глазычева, дать голоса москвичей. Этот миниопрос проводился накануне этой передачи, был задан следующий вопрос, поскольку это также часть проблемы: Реформа жилищно-коммунального хозяйства: чего вы от нее ожидаете? Ответы обескураживают.

"Лично я ничего не жду. Я на ЖКХ особенно внимания не обращаю".

"Я ничего от нее не жду. Я двадцать лет стою в очереди на квартиру и больше ничего уже не жду".

"Платить будем больше, а качество будет точно такое же".

"Меня это не очень интересует, потому что я могу себе позволить оплачивать столько, сколько мне скажут, поэтому я не обращаю внимания на изменения цен. Качество услуг меня устраивает".

"Для меня лично это более льготные условия для покупки квартиры в кредит. Потому что те условия, на которых банки сейчас предоставляют кредиты для покупки квартиры - это очень жесткие, почти зверские условия".

"Я ничего не жду хорошего. Вот сейчас надо сколько за квартиру платить? Я не знаю, какая реформа будет, во что выливаться. Совсем, наверное, пенсионеров надо выжить и все".

"Я думаю, как было, так все и останется".

"Я работаю в жилищно-коммунальном хозяйстве. В принципе, от реформы ничего не жду. Поскольку все реформы обычно у нас на словах проходят, и обычно до дела ничего не доходит".

"Точно ничего хорошего. Любые реформы начинаются для того, чтобы украсть денег, вот и все".

Вячеслав Леонидович Глазычев, вы, естественно, можете реагировать на то, что уже сказали другие участники сегодняшнего разговора, вы слышали и мнения москвичей. Жилищно-коммунальное хозяйство, естественно, часть всего этого комплекса проблем. С вашей точки зрения, чего ожидать?

Глазычев В.Л.: Все-таки, прежде всего, по уже сказанному. Давайте не забывать, что на Москву идет гигантское давление людей, приобретающих здесь недвижимость в качестве инвестиций. И огромное число этих людей пока не живут в Москве, даже не делают ремонта в этих квартирах, а откладывают их на "чёрный день". Это очень существенное обстоятельство. Второе: в Москве рынок жилья на самом деле не очень-то и есть, потому что он разделен на несколько картелей монопольных с самого начала, которые диктуют цены и имеют возможность устанавливать цену все выше, выше и выше. А у города, у власти было хорошее оправдание: мы, якобы, из этих денег оплачиваем бесплатное жильё для москвичей, стоящих в очереди. Мне, честно говоря, так и не удалось узнать точные цифры по этому поводу, может быть, Дмитрию Ивановичу удалось?

Катаев Д.И.: Нет, мне тоже не удалось.

Глазычев В.Л.: Что же касается мнения о жилищно-коммунальной реформе, то придется признать, что москвичи в основном правы, потому что реформа пока что на словах. Реальная реформа заключалась бы прежде всего в отсечении социального жилья, то есть жилья для бедных, будем называть это прямо, которое должно возводиться из бюджетных средств и никоим образом не приватизироваться, и жилья коммерческого, которое должно тогда играть на рынке всерьёз. Кстати, только Москва дает этот фантастический показатель. Я вчера приехал из Чебоксар: коммерческая цена улучшенного жилья 320-330 долларов за квадратный метр, это продажная цена, уже включающая в себя прибыль.

Ройтман Л.И.: Спасибо, Вячеслав Леонидович. Вот мы слышали в этом опросе москвичка говорит, что стоит 20 лет на получение муниципального жилья. Дмитирй Иванович Катаев, что, с вашей точки зрения, надлежало бы сделать для того, чтобы, по крайней мере, рассосался этот сегмент ожидающих квартир в Москве?

Катаев Д.И.: Надо сделать очень простую вещь. Строительство жилья в Москве, вот такой бум будет продолжаться, наверное, по объективным причинам, одну из которых назвал Вячеслав Леонидович. Но есть и другая причина. Что бы мы ни говорили, но уровень жизни в массе, я не говорю об отдельных слоях, но в массе он растет и особенно в Москве. Просто количество квадратных метров на одного человека явно отстает от спроса, особенно, если сравнивать с европейскими столицами. Уплотнение будет продолжаться. И проблема в том, как, во-первых, одновременно с этим уплотнением строительства всё-таки удовлетворить очередников? А вторая, я бы сказал, более массовая проблема: как сделать, чтобы сверхприбыли от этого строительства пошли всё-таки на пользу города, а не в карманы тех самых кланов?

Ройтман Л.И.: Спасибо, Дмитрий Иванович. Сергей Николаевич, планы, уже без малого три года прошло с тех пор, как заговорили о реформе ЖКХ. С вашей точки зрения, как следовало бы провести эту реформу для того, чтобы город, в частности, Москва, перестал субсидировать коммерческих застройщиков?

Глазунов С.Н.: В Москве и в целом по России складывается, на мой взгляд, неправильная структура жилищного фонда. У нас существуют как бы два вида жилья - это муниципальное жильё, и второй вид - это коммерческое жильё. Люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, поставлены перед выбором: либо ждать двадцать лет бесплатной муниципальной квартиры, либо платить огромные деньги, которых у них нет, для того, чтобы купить квартиру в коммерческом доме, третьего варианта им не дано. Как этот вопрос решается в современных зарубежных странах? Там существует третий сектор жилищный в городах - это частное арендное жильё, частные доходные дома. Этот вид жилья очень эффективный, он перспективный, и позволяет людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, просто снять квартиру в коммерческом арендном доме и платить ежемесячно квартплату, причем не очень большую, и при этом решается жилищная проблема для данной семьи. Вот к такой структуре жилья нам нужно в России двигаться.

Ройтман Л.И.: Спасибо, Сергей Николаевич. Это то, что когда-то называлось "доходный дом" и в России дореволюционной. И эти дома, которые принадлежат частным владельцам, это могут быть конторы, фирмы риэлтерские так называемые, ими западная земля, во всяком случае, полнится. То же самое происходит здесь, в Праге. Вы можете снимать квартиру, а подчас в том же доме и купить квартиру у титульного владельца, и вы сами тогда становитесь совладельцем этого дома и так далее. Но это все немножко в стороне от того вопроса, который я вам, Сергей Николаевич, задал. Вопрос сводится к тому, каким образом предстоящую, во всяком случае, обсуждаемую реформу жилищно-коммунального хозяйства повернуть таким образом, чтобы она способствовала, во-первых, снижению того невероятного, необоснованного уровня цен на коммерческое жильё, который существует в той же Москве, и, вторая сторона медали, - способствовала бы тому, чтобы очереди на муниципальное жильё рассосались? Быть может, Вячеслав Леонидович Глазычев, вы поможете нам?

Глазычев В.Л.: Я всё-таки настаиваю на том, что само выражение "муниципальное жильё", да ещё то, о чем говорил Сергей Николаевич, с приватизированными квартирами, вообще является безумием и организационным, и экономическим, и социально-психологическим. Потому что люди никак не понимают, что они собственники, что они ответственные собственники, за что они ответственны и так далее. Что же касается рассасывания. За последний год жильё в Москве взлетело в среднем на 50%. Но ведь это прежде всего следствие слабости доллара, люди вкладывают в недвижимость, чтобы спасти свои сбережения. Это временный бум. Второе: московский строительный комплекс, разогнавшийся на огромные обороты, уже не имеет внутри московской черты достаточной территории для того, чтобы работать и, кстати, начинает выходить в регионы, где немедленно снижает норму прибыли, потому что там за такие деньги продать невозможно. Ресурс снижения существует, сегодня он искусственно сдерживается политикой городских властей, исполнительной власти, бешеным спросом внешним. Что же касается социальной очереди, я здесь очень жесток, честно говоря, - только социальное жильё для тех, кто не в состоянии приобрести его в рассрочку или целиком, нормальная льготная ипотека. Это требует государственной политики, а не только московской городской, а это означает заниженный процент прибыли у банков. Это нельзя сделать иначе, чем направив сверхприбыли, о чем говорил Дмитрий Иванович, на фактически дотирование ипотеки, тем самым безличное, не унизительное и необременительное для города. Но это требует такой могучей работы, в том числе в законодательстве и таких хороших чиновников, что я на ближайшие годы этого не жду. Кроме одного: московский строительный комплекс обломится через несколько лет, не вступив в новые отношения с областью, то есть, не выработав систему строительства за чертой формально города Москвы. Потому что это не забор, и нигде в мире такого забора нет. Донасыщать Москву до предела высотными домами - это самоубийство города. К сожалению, пока оно продолжается.

Ройтман Л.И.: Спасибо, Вячеслав Леонидович. Что касается социального жилья - социальное жильё есть на Западе. Что касается льготных ипотечных кредитов - и эти кредиты есть на Западе. Что касается хороших чиновников: таких чиновников, как в той же Москве, да ещё в таком количестве, нет на Западе. А вот насколько хороши западные чиновники - это к кому как и когда, конечно. Иногда они против тебя, иногда они за тебя, но они всегда за закон. Где взять таких чиновников, которые всегда были бы только за закон?

Катаев Д.И.: Воспитать в своем коллективе, сорок лет по пустыне.

Ройтман Л.И.: Если всерьёз, каким образом вы бы ответили на тот же вопрос - две стороны медали: снизить поборный уровень коммерческого строительства и решить проблему очередников?

Катаев Д.И.: Я только сначала упомяну один термин, который здесь использовали, "муниципальное жильё". Муниципального жилья в Москве нет, ни одного дома. Есть городское жильё, а муниципалитеты в Москве собственности пока не имеют, что противоречит Конституции. Это реплика в сторону немножко. Снизить цену, если я правильно понял Вячеслава Леонидовича, снизить цену пока не удастся искусственными мерами. Дотировать можно, я с этим абсолютно согласен.

Глазычев В.Л.: Если позволите, я здесь добавлю. Есть инструмент. Существует, скажем, норма торговой надбавки, она плохо соблюдается в стране, но всё-таки она существует на хлеб, на молоко. То есть та норма, та дельта, то превышение прибыли над расходами, которая может быть в принципе установлена законодательно и отслеживаться. Но, боюсь, что это пока голая теория. Дмитирй Катаев: Абсолютно. Здесь тот же эффект получится. И давно теоретически решено: дотировать надо потребителя, а не производителя. Производитель дотацию украдет или отдаст на взятку, потребителя можно проконтролировать, чтобы он её использовал в том направлении, в каком предполагается.

Ройтман Л.И.: Ах, вот это интересные слова - "или отдаст на взятку". Об этом говорится, как будто это совершено естественно, вот мы дышим, рыбы плавают. Кстати, я был недавно в одной из закавказских республик, проезжал на машине мимо бензоколонки, их там множество. Западных бензоколонок, любопытно, нет, они все национальные. Я не называю эту республику. Я спросил у шофера: "Почему нет никаких западных фирм, они есть повсюду?". Он говорит: "Все наши бензоколонки находятся под патронажем (он выразился как-то более по-закавказски) министра внутренних дел. Зачем же ему западные?". Ну вот, он тоже так сказал об этом, будто это совершенно естественно - дышим воздухом, продает бензин министр внутренних дел. В Москве - деньги уйдут на взятки. Платят же эти взятки в конечном счёте именно покупатели квартир, а не строительные фирмы, строительные подрядчики. То есть коррупцию перераспределили на весь социум московский. Что делать, Дмитрий Иванович?

Катаев Д.И.: То, что, извините, называется проявить политическую волю, но двум сторонам - и президенту, и всей федеральной власти, которая сама в какой-то степени не намного лучше московской, а с другой стороны, избирателям. Ведь именно то, что я сказал, я думаю, с этим согласится любой москвич, но проголосовали-то, я не знаю, сколько там было натянуто, но огромное большинство проголосовало за Лужкова, прекрасно зная, что его супруга является строительным олигархом в Москве. О чем ещё говорить? Если общество это принимает, то это и будет.

Глазунов С.Н.: Я хотел бы добавить относительно цен на квартиры в Москве. По оценкам риэлтерских организаций, огромный спрос на московские квартиры предъявляется неинституциональными инвесторами, то есть это люди, которым просто некуда вложить деньги, они вкладывают в покупку квартир. Где-то 40% покупаемых квартир в Москве - это просто вложение денег. Почему вы получаете в Праге предложения купить квартиру в Москве? Потому что строящееся жильё в Москве из-за супер-высоких цен уже просто не находит спроса. И сейчас начинает проявляться тенденция снижения цен на квартиры. Потому что люди, вложившие деньги в покупку квартиры не с целью проживания в ней, а с целью получения прибыли, по мере уменьшения этой прибыли, а она уменьшается, начнут скоро эти деньги вынимать из недвижимости, то есть сбрасывать недвижимости. И, по "закону пирамиды", рынок жилья в Москве может просто обрушится. Это происходит потому, что у нас неправильная структура жилья, и неправильный рынок жилья в Москве сложился.

Ройтман Л.И.: Спасибо, Сергей Николаевич. И в заключение передачи немножко о другом, но в связи со строительством. Вячеслав Леонидович, представив вас, я не сказал - вы, кроме того, доктор искусствоведения. Хорошо, при всех этих недостатках, при социальных дырах в строительной политике и так далее, с точки зрения искусствоведа, по крайней мере, архитектура интересна ли?

Глазычев В.Л.: Вы имеете в виду московскую архитектуру?

Ройтман Л.И.: Да.

Глазычев В.Л.: Она малоинтересна, потому что, если в советскую эпоху у нас роль главного архитектора исполнял подъёмный кран, потому что монтаж только из нескольких десятков панелей определял все остальное, то сегодня роль главного архитектора являет мэр города. Это довольно забавная ситуация. Большинство моих прежних коллег-проектировщиков заняты тем, что задним числом в проектах оправдывают уже принятые инвестиционные решения. Это я говорю не голословно, а как участник нескольких экспертиз. Пока сами москвичи воспринимают это дело глубоко пассивно, являются объектами манипуляции, ситуацию изменить ни словами, ни текстами невозможно. Но есть одна деталь. Вы приводили опрос москвичей, некая юная дева легко говорила, что у нее достаточно средств, чтобы это поддерживать, - та самая жилищно-коммунальная реформа скоро столкнет её с тем, что это не так просто. Потому что при цене скверного обслуживания в доллар или полтора с квадратного метра большая квартира начинает быть тем отягощением, что тоже будет способствовать возможному обрушению рынка, о котором говорил Сергей Николаевич. Архитекторы же пока украшают фасады главных магистралей. Очень хорошая архитектура в Москве есть, но она прячется по переулкам, это небольшие объекты.

Ройтман Л.И.: Спасибо, профессор Глазычев. Я вас слушал и мне вспомнилось, что, по Гете, архитектура — это музыка в камне. Когда вы говорили об уровне архитектуры коммерческого строительства в Москве, подумалось, что архитектура — это коррупция в камне.


Интервью для "Радио Свобода", опубликовано 24.01.2004.
Ведущий Лев Ройтман.

См. также

§ В крупнейших городах обозначилось движение в сторону феномена «Smart City»

§ Русское зарубежье



...Функциональная необходимость проводить долгие часы на разного рода "посиделках" облегчается почти автоматическим процессом выкладывания линий на случайных листах, с помощью случайного инструмента... - см. подробнее