| (Законопроект
внесен мэром Москвы Лужковым Ю.М., 21.09.1998) Следует отметить, что, сравнительно
с рядом других законопроектов, представляемых в Московскую Городскую Думу, настоящий
проект выстроен достаточно грамотно и в целом внутренне непротиворечиво. В
то же время обращает на себя внимание не только несоответствие этого законопроекта
формальному распределению полномочий между субъектом федерации и РФ, на что справедливо
обращает внимание государственно-правовой отдел МГД, но и сама ориентация московских
властей на непременное дублирование федеральных законов в московском законодательстве.
В содержании законопроекта нет позиций, которые можно было бы обосновать особенностями
Москвы, что — при запланированной корректировке Жилищного кодекса РФ — делает
особый московский закон совершенно излишним. Подавляющий объем текста законопроекта
воспроизводит соответствующие федеральные законы и, в части, уже принятые московские
законы. Тем не менее, нельзя не обратить внимания на отдельные существенные несоответствия,
вкравшиеся в текст законопроекта. Так, в ст. 7 в компетенции московской
городской администрации не указано содержание и ремонт инженерных сетей и сооружений,
тогда как соответствующая ответственность зафиксирована в ст. 7-1 за районной
Управой, тогда как магистральные каналы коммуникаций не входят в состав территорий
и ответственности муниципальных районов. Если названное можно отнести к
техническим погрешностям текста, то формулировка п. 2 ст. 8 имеет принципиальное
значение. Исключение нежилых помещений в жилых домах из состава жилищного фонда
города Москвы предполагает принципиально зауженную трактовку жилища, закрепляет
претензии городской администрации на монопольный контроль над нежилыми помещениями.
Эта запись противоречит декларированной московскими властями установке на формирование
товариществ собственников жилья, так как, без опоры на арендные ресурсы нежилых
помещений, они практически не в состоянии обеспечить финансирование содержания
домов. Наконец, эта запись вступает в противоречие и с рядом действующих жилищно-строительных
кооперативов и ТСЖ, де-юре обладающими или претендующими на обладание нежилыми
помещениями в составе жилых домов, и может стать дополнительным основанием для
осуществляемой практики отъема нежилых помещений, принадлежащих ЖК и ТСЖ. Последнее
дополнительно подкрепляется ст. 13, фиксирующей давно сложившуюся практику перевода
нежилых помещений в жилые, используемую городскими властями с манипулятивными
целями. При этом ст. 13 игнорирует практику обратного перевода жилых помещений
в нежилые, не упоминает её и тем самым фактически закрепляет как произвольную,
тогда как ст. 16 дополнительно закрепляет в п.3 такую произвольность обозначением
того, что “порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые определяются Правительством
Москвы”. Если уж кодекс претендует на охват всех основных позиций, необходимых
для ориентации граждан и юридических лиц в нормативной базе, относящейся к жилищу,
лаконизм ст. 18 о придомовом земельном участке недопустим, в силу его расплывчатости
(все отнесено к иным нормативным актам). Именно этот вопрос в последние годы оказывается
камнем преткновения при формировании ТСЖ (существует странная практика определения
тройной площади “подошвы” здания, тогда как добиться ясного разделения владений
между группами домов инициаторам ТСЖ всё ещё не удается), и именно на него проект
кодекса не отвечает со всей ясностью. В главе, посвященной организации управления
жилищным фондом, полностью отсутствует упоминание о возможных формах ассоциирования
собственников или нанимателей жилья (союзы собственников жилья, ассоциации квартиросъемщиков,
территориальные товарищества — общины). Это означает консервацию ситуации,
при которой разрозненным ЖК или ТСЖ противостоит вся мощь городской власти. Глава
8, посвященная кондоминиуму и ТСЖ, оставляет двойственное впечатление. С одной
стороны, фиксация добровольности формирования ТСЖ отвечает принципу свободы выбора
гражданина, с другой — препятствует упорядочению процессов в рамках реализации
жилищно-коммунальной реформы. В принципе, гораздо целесообразнее было бы настаивать
на обязательности ассоциирования в ТСЖ, когда речь идёт о собственниках, на обязательности
ассоциирования в товариществе квартиросъемщиков, когда речь идёт о социальном
найме, при необязательности такого ассоциирования для коммерческого найма. Как
уже отмечалось выше, в тексте законопроекта принципиально отсутствует тема нежилых
помещений, находящихся в составе кондоминиума и в собственности ТСЖ. Разделы
законопроекта, раздельно трактующие ЖК (ЖСК) и ТСЖ переносят в состав кодекса
неопределённость, сложившуюся в практике, но давно нуждающуюся в корректировке.
По всем параметрам ЖК (ЖСК) с выплаченными паями должны быть автоматически зарегистрированы
как ТСЖ, каковыми они и являются с момента своего возникновения. Закрепление в
кодексе двух названий, двух правовых форм за фактически идентичными структурами
ничем не оправдано, фиксация в ст. 78, что “кооператив может быть преобразован
в ТСЖ либо “иное предусмотренное законодательством объединение собственников по
управлению кондоминиумом” приводит лишь к закреплению путаницы. Ст. 99 называет
формы коммерческого найма лишь для помещений в домах государственного и муниципального
жилищных фондов, тогда как тем самым исключается возможность сохранения собственности
ЖК (ЖСК) или ТСЖ на выморочное жилище. Такая возможность была бы сопряжена с возможностью
не только свободной продажи квартир новым собственникам, но также и коммерческого
найма, где наймодателем выступает ТСЖ (ЖК). Точно так же резонно предположить
возникновение в близком будущем коммерческого найма в схеме доходного дома (вообще
не упомянут в законопроекте). Игнорирование этих предвидимых перемен для проекта
кодекса нецелесообразно. Закрепляя позиции, относящиеся к квартирам коммунального
заселения, законопроект тем самым вольно или невольно консервирует форму пользования
жилищем, подлежащую устранению в принципе в возможно короткие сроки, тем более
что московские власти действительно принимают меры в этом направлении. Законопроект
явно игнорирует масштаб правонарушений, связанных с оборотом жилищ, включая незаконные
признания сделок недействительными в судах, и не определяет достаточных мер защиты
имущественных прав в отношении жилищ. Сжатость раздела VII, посвященного
обеспечению сохранности жилищного фона, его содержанию и ремонту делает его практически
лишённым смысла. Статья 179 фиксирует лишь некое право граждан и их объединений
“участвовать в выборе” эксплуатационных и ремонтных (подрядных) организаций, никак
не специфицируя формы реализации такого права. П. 2 этой же статьи неоправданно придаёт приоритет государственным предприятиям “имеющим жилищный фонд на правах
хозяйственного ведения” и “государственным учреждениям”. Остается непонятным,
почему речь идёт о государственных учреждениях, тогда как муниципальные и частные
учреждения вообще не поименованы, будучи отнесены к неопределённым “организациям
иных форм собственности”. Ст. 181 фактически консервирует устарелую практику,
при которой целевые субсидии не поступают на защищенные счета ТСЖ (ЖК), поступая
в распоряжение управляющих организаций, “выполняющих функции заказчика”. Тем самым
консервируется порочная практика, при которой характер и качество выполняемых
работ оказывается неподконтрольным не только для индивидуальных собственников
или квартиросъемщиков, но также и для ЖК или ТСЖ. Отнесение, согласно п. 2 той
же статьи, осуществления контроля над соответствием тарифов на оплату жилищных
и коммунальных услуг к компетенции управляющих организации консервирует практику
их неподконтрольности. П.4 ст. 182, констатирующий возможность заключения
договоров на поставку коммунальных услуг непосредственно нанимателями, арендаторами,
владельцами и собственниками, не содержит указания на обязательность заключения
такого рода договоров с поставщиками услуг, что сохраняет за последними возможность
продолжать практику отказа в переходе на прямые договоры. В целом необходимо
констатировать, что, хотя в пояснительной записке авторы заверяют в том, что редакция
кодекса учитывает новые реалии, в действительности текст законопроекта в максимальной
степени консервирует существующее положение в жилищной сфере, вызывающее справедливые
нарекания, как специалистов, так и рядовых горожан. |
