Мы — в подготовительном классе рынка жилья

— Вячеслав Леонидович, что такое с Вашей точки зрения социальное жильё? Почему жильё, которое сегодня строится, Вы не можете назвать социальным?

Глазычев В.Л.: По-настоящему социальным жильём у нас не занимались. Задача не просто обеспечить людей какой-нибудь крышей над головой, надо их детям дать шанс вырваться из, прямо скажем, мало приятных условий, подняться по социальной лестнице.

Требуется обеспечить некий минимум комфорта, чтобы люди чувствовали себя достойно. Тут площадь кладовых, гардеробных, чуланов, — жизненно важна. Можно вполне сносно жить в восьмиметровой спальне, если будет нормальная кухня и трёхметровая кладовая для старых вещей, книг, пылесоса. Главное — не количество метров в спальне, а число подсобных помещений.

— Удобная квартира — помогает приобрести чувство собственного достоинства и даёт стимул человеку развиваться?

Глазычев В.Л.: Не только. Для меня почти идеалом является закон, который город Торонто принял двадцать с лишним лет назад. Он сводится к одной фразе: каждая социальная квартира имеет отдельный вход. Своя дверь, это психологическая конструкция огромной важности. Она тоже даёт ощущение достоинства. Свою дверь можно красить, холитьлелеять, она ни с кем не поделена, значит ликвидирован подъезд — одно из главных криминальных мест.

Не утверждаю, что это единственное решение, но это одно из блестящих решений. За четверть века накоплен опыт, существует огромная статистика, которая свидетельствует: уменьшился вандализм, реже хулиганят, люди стали ухаживать за домом.

— А не дорого ли делать отдельные двери для социального-то жилья?

Глазычев В.Л.: Мне кажется, истина лежит где-то между торонтским вариантом и лагутенковским домом первой серии (пятиэтажки К-7). Социальное жильё должно быть дешёвым, но пристойным. Где мы можем сэкономить? Убрать лифты, увеличить плотность, при этом нужна площадь, где дети могли бы играть под присмотром взрослых.

Абсолютный минимум, с которого начинается достойное жильё — 20 метров на человека общей площади. Размер кухни должен зависеть от того, как встанут серийные шкафы, недорогая ИКЕА, например. Значит надо просчитать их стандарты. И понять, что каждые необоснованные 3 сантиметра в совокупности вырастут в огромную сумму, а недостающий один сантиметр обернется колоссальным ущербом.

Сделать дешевый и относительно комфортный проект — высший пилотаж. К такой работе надо будет подключать профессионалов — и не только отечественных. Опыт строительства социального муниципального жилья есть в Германии, в Греции, в Голландии, в Англии.

— Сколько, по-вашему, нужно строить социального жилья?

Глазычев В.Л.: 15-20% социального жилья к общему количеству строящегося вполне достаточно.

— Нужно делать какие-то отдельные «социальные районы», или ставить такие дома внутри обычной застройки?

Глазычев В.Л.: Соединение вместе чревато проблемами. Когда в одной школе учатся дети из разных по имущественному статусу семей, это порождает такой ядовитый, агрессивный мирок.

Жёсткое разведение тоже малопривлекательно. Запад как правило на него идёт . Но тогда не решится задача, о которой я говорил: возможность для детей отсюда вырваться. Поэтому в планировочном решении необходимо объединение через особую систему шарниров. Это может быть хороший торговый центр, который имеет градацию от «Копеечки» до «Рамстора». Или хороший каток, который доступен всем. Так создаётся многослойное публичное пространство, где есть анонимность, где все равны друг другу и скорее важно, хорошо ли вы катаетесь на коньках, чем то, из какой вы семьи.

Я как-то работал в Вашингтоне — была любопытная стажировка по анализу проблем лучшего городского жилья. Нам показывали относительно приличный дом, окруженный двойным рядом колючей проволоки от соседней «наколотой» и криминальной стихии. Но это же не выход, это несчастье.

Так что нет общего решения. Простое соседство порождает агрессию, перемешивание усиливает агрессию, полное разделение снимает агрессию, но закрепляет отчужденность миров. Только на перекрестье полюсов этого силового поля есть шанс получить лучшее.

— Что ещё, кроме катка и магазина может объединять людей?

Глазычев В.Л.: Теоретически самоуправление тоже является таким буфером, но практически до него ещё очень далеко, за редчайшими, очень радостными исключениями, когда находятся лидеры, которые в состоянии консолидировать людей. В целом, опыт показывает, что даже в ТСЖ, грубо говоря, идёт раскладка «фифти-фифти», и даже сложнее: процентов 10 жителей активно готовы выстраивать общее благо, процентов 40 пассивно согласны за ними идти, процентов 50 не считают, что они, купив квартиру, обременены общими хлопотами. И дама в очень приличной норковой шубе может устраивать визг по поводу сорока дополнительных рублей в месяц для консьержки.

— Но ведь именно самоуправление, помогает людям решать насущные проблемы, коммунальные, в первую очередь...

Глазычев В.Л.: Собственники не ведут себя как собственники, они не привыкли к тому, что собственность это ещё ответственность. Новый жилищный кодекс к этому подталкивает, однако, без специализированной помощи ощутить себя собственниками, научиться быть собственниками трудно. И, на мой взгляд, здесь может пригодиться западный опыт, когда в управляющих компаниях половина сотрудников социальные работники. Они работают с людьми, объясняют-уговаривают, потому что сам житель, порой, просто не в состоянии вникнуть в жилищные дела.

Шаг к формированию подлинного самоуправления лежит через длительный тренинг. Большой труд — подготовить специалистов, платить им деньги. Это ложится на местную власть, а она не приучена работать индивидуально, с малой группой, цементировать, склеивать.

Но не решив этой проблемы, мы получим дорогое обслуживание управляющими компаниями. Дома, где этого не смогут себе позволить, имеют шанс превратиться в трущобы. Какая-нибудь девятиэтажка конца шестидесятых — первый кандидат. Такие дома не выгодны инвестору, не интересны коммерческой управляющей компании, в них тесные, неудобные квартиры. Значит, люди с деньгами оттуда уже выбрались, или выберутся завтра, останутся те, у кого нет сил и денег вырваться, со всеми вытекающими последствиями. Есть ли способ этому противостоять? Есть — это энергия, труд, и деньги. Это политика и воля. Без движения вниз, без реальной муниципализации спальных районов решить бытовые проблемы нельзя по закону больших чисел.

— А как вы относитесь к планам построить в столице много высоток? Делались, кстати, заявления, что часть квартир в этих домах будет предназначена для «социальных жителей». Однако, высотки наверняка дороги в эксплуатации...

Глазычев В.Л.: Стремление пойти как можно выше — естественно, потому как имеется желание «снять» с квадратного метра земли как можно больше. Но, в общем, это совершенно ненормальная штука. Действительно, высотное жильё в эксплуатации гораздо дороже. Нужно существенно повышать мощность насосов, нельзя делать мусоропровод, потому что брошенная в него бутылка внизу превращается в гранату. Нужно делать грузовые лифты, чтобы спускать мешки с мусором. Нельзя открывать окна, потому что ветер, значит, обязательно кондиционирование. Общее кондиционирование — вещь опасная, чревата ростом заболеваемости, значит, понадобится индивидуальное.

Это всё довольно существенные усложнения и увеличение стоимости эксплуатации. Разности проживания на разных этажах для одного дома не бывает, её нивелируют системой платежей. Но такие расчеты существуют — в среднем за пределами 20 этажей можно считать, что каждые ещё три этажа это дополнительные 10% к тем 150%, которые уже набегают на 20-м. Эксплуатация дорожает в два раза.

Добавьте проблемы пожаротушения... Вспомните, как недавно горел испанский небоскрёб — ему пришлось дать догореть, потушить не смогли. Понятно, что нужен пожарный вертолёт, и надо загнать наверх баки с водой, такие стоят на небоскрёбах в Манхеттене. Это денег стоит, но от этого не уйти никуда.

Ещё проблема — подъезд и выезд, даже если делается подземная автостоянка. Очень интересно, что будет происходить с «Парусом» в Сокольниках: прямо на обрезе Стромынки напряженная магистраль. Загнать все машины под землю практически нереально, там проходит метро. Ну, какую-то часть загнали, хорошо, а въезд и выезд? Встроиться в поток, перестроиться из потока там будет очень тяжело.

— А жители высоток сейчас высказывают какието претензии?

Глазычев В.Л.: Мы пока что не наблюдали, как меняются поколения жильцов в новых домах, и вторичного рынка этого жилья пока нет. Только когда жители «Алых Парусов» начнут покупать другое жильё, мы начнём понимать, в чем их проблема. Неопытность потребителя феноменальна. Планы люди читать не умеют, и только потом обнаруживают, что это совсем не та квартира, что им рисовалась в воображении. Но реальной статистики нет, и поэтому любые оценки недорого стоят, мои тоже.

Можем предполагать, что цена эксплуатации будет продолжать расти, и держать сегодняшние дотации Москвы, вопреки федеральной норме, будет вряд ли возможно. Это как с особняками — люди настроили гигантские дома и вдруг обнаружили, что на газу, который как бы дёшев, они за 10 лет нажигают изрядную сумму, сравнимую со стоимостью дома. То же самое будет происходить и с так называемым элитным высотным жильём, уже скоро. Но правила жизни в экономике рыночного жилья вырабатываются поколениями. Мы ещё учимся, мы в подготовительном классе рынка жилья.