Москва: тенденции 90-х и альтернативные пути развития
Доклад экспертной группы "Московской Альтернативы"

7. Жилищная политика

7.1. В строгом смысле слова жилищной политики у московского правительства не было, и нет, если только не счесть политикой бурное жилищное строительство, осуществляемое строительным комплексом столицы в собственной логике и в собственных интересах. Неудивительно, что в числе ключевых понятий московского управления, есть "жилищное строительство", есть "социальная политика", но до последнего времени отсутствовала "жилищная политика". Принятие закона "Основы жилищной политики в городе Москве" от 11 марта 1998 г. и поправок к нему от 12 мая 1999 г. лишний раз подтверждает, что собственно жилищная политика по-прежнему подмененяется системой административных мер, отнюдь не устранивших диктат городской бюрократии над процессами функционирования жилой среды.

Если ориентироваться на ежегодное умножение строящихся квадратных метров как таковое, то результаты кажутся впечатляющими: порядка 3.500000 кв. м. Т.н. элитное жильё, по официальным данным, составляет весьма скромную долю от этого объема. Особенностью жилищного процесса в Москве является установка на минимизацию строительства из бюджетных средств, чем правительство Москвы чрезвычайно городится. В действительности это означает, что стоимость "бесплатного" жилья ложится на стоимость жилья, продаваемого по коммерческим ценам, чем наполовину или более объясняется феномен дороговизны жилищ в Москве по сравнению с крупнейшими городами (в среднем в два раза дороже, чем в Петербурге). Вторичным следствием такой политики является интенсивный приток в Москву тугих кошельков из южных регионов, и уменьшение шансов коренных москвичей на улучшение жилищных условий в условиях рынка жилья.

Вторая половина удорожания вызвана тем, что московский строительный комплекс на 9/10 без изменений унаследован от затратной советской экономики, и потому крайне неэффективен.

Это относится к недопустимо завышенной численности строительных рабочих и чиновничества сверхкрупных строительных организаций (около 750 тыс. человек, или в 12 раз больше, чем в Нью-Йорке). К настойчивому применению типов жилых домов, давно отвергнутых мировой практикой в силу дороговизны сборного железобетона, гигантских затрат на поддержание заводов ЖБК и перевозки строительных деталей, применения трудоемких отделочных процессов, наконец — в силу крайней дороговизны эксплуатации.

Вторичным эффектом "выбора" типа жилья, осуществленного без участия самих жителей, является чрезвычайное затруднение формирования в гигантских домах ТСЖ — товариществ собственников жилья -, равно как усложнение процесса установления контроля над состоянием недвижимости и её обслуживанием для органов территориального общественного самоуправления.

Заметим, что если от абсолютных величин перейти к относительным — ввод жидлья на 1000 жителей, то, согласно статистическим ежегодникам, к 1997 г. Мсква отстала от Чувашии, Саратовской области, Татарстана и Московской области.

7.2. Сложнейшая проблема обеспечения разнообразия имущественных групп в пределах городских кварталов, предотвращения жёсткой сегрегации домов по имущественному признаку ни разу публично не обсуждалась. Решение проблемы, над которой полвека ломали голову во всём мире, найдя ряд решений, проверенных практикой, подменена глубоко порочной тактикой. Речь о встраивании "домов для бедных" в застройку городского центра (ежегодно 40000 кв. м. и более), и встраивании "элитных" домов в сложившуюся застройку — с резким ухудшением условий проживания (снос детских площадок, озеленение, ухудшение режима инсоляции и т.п.) .

В результате игнорирования социальной составляющей в формировании и реконструкции жилой среды совокупность сугубо ситуационных конфликтов уже перерастает в социальный конфликт с имущественно-классовой компонентой. Накопление социального недовольства чревато далеко идущими последствиями в ближайшее десятилетие.

Широко разрекламированная акция московских властей — снос пятиэтажных домов и замещение их новой застройкой - осуществляется образом наименее целесообразным из всех возможных. Во-первых, проживающие в них семьи лишены возможности самостоятельного выбора — переезжать в другой район, либо оставаться на месте. Во-вторых, утрачивается наиболее ценное качество обжитых районов — их малая этажность. В-третьих, необходимость строительства новых, более мощных насосных станций для подачи воды в высокие здания существенно увеличивает их стоимость и, соответственно — продажную цену. В-четвёртых, в значительном количестве случаев, как подсказывает мировая практика, более целесообразным способом является "щадящая" реконструкция пятиэтажных домов постройки 50-х — 60-х годов. Или замещение обветшавших конструкций при строительстве зданий той же этажности.

Ключевая тема формирования заново фонда муниципальных жилищ без серьёзной публичной дискуссии подменена дорогостоящим возведением малокомфортных жилищ для бедных, не имеющих шансов обрести ценность на вторичном рынке жилья. Более того, учитывая возрастающую напряженность с финансированием жилищно-коммунальных услуг (см. раздел 3), есть все основания ожидать, что до четверти новых жилых домов в перспективе ближайших десяти-двенадцати лет могут превратиться в многоэтажные трущобы. Напрочь игнорируется мировой опыт в области муниципального жилища, включая ошибки, совершавшиеся в Европе и в США, хотя давно доказано, что переход к архитектурно-строительным типам зданий, в которых на порядок легче формирование ответственных собственников, имеет грандиозное значение — и социальное, и экономическое.

Задолго до того, как в Москве прогремели трагические взрывы, специалисты настаивали на недопустимости тиражирования модели многоподъездного жилого дома, в котором сложности охраны возрастают пропорционально числу подъездов. Как убедительно подтверждает международная статистика, подъезд многоквартирного дома является главным источником опасностей всех видов, так что и в наиболее дорогие кондоминиумы стремятся создавать по одноподъездной схеме. Однако же, ведущий тип жилья, форсируемый московским строительным комплексом, который отвечает этому условию, представляет собой одноподъездню "башню", удельная стоимость 2 кв. м которой недопустимо высока.

7.3. Сосредоточение внимания властей на новом строительстве, при систематическом недофинансировании даже ограниченного объема капитального ремонта имеющегося жилого фонда, ведет к драматическим последствиям. Глубочайшей ошибкой власти является закрепленное структурой управления обособление жилья как объекта строительства от жилья как среды обслуживания. Строительный комплекс обособлен от т.н. жилищно-коммунального хозяйства, функционирует в автономном режиме, что приводит к гигантским потерям средств и малой суммарной эффективности как первого, так и второго.

Наиболее опасными следствиям такой политики являются разительное отставание работ по капитальному ремонту жилого фонда от работ по новому строительству, сопровождаемое разрастанием списка аварийных домов. Это в особенности заметно в ЦАО, где в форсировании ремонта нуждается до 4 млн. кв. м жилья, однако это в растущей степени относится и к районам массовой застройки 60-х и 70-х годов, где инженерные системы зданий достигли предельного срока эксплуатации. Откладывание проблемы капитального ремонта является такой же миной замедленного действия, как строительство "хрущёвских" домов, но уже не имеет оправдания спецификой послесталинской эпохи. Для иллюстрации приведем лишь несколько из сотен звонков по "горячей линии", посвященных этой животрепещущей теме:

"Я по поводу дома по Онежской ул., д. 12, корп. 1. Все мы замучились, у нас дом кирпичный, 60-х годов. Качается, трещины во всех углах. Просто жить невозможно, прогнили все трубы, исправлять невозможно, так как нет подвала, ломали полы на первом этаже, чтоб добраться до труб, они гнилые. И аварийка уже не выезжает, знает, что в этом доме уже невозможно исправлять, потому что они начинают сваривать, — трубы в другом месте протекают. Дело в том, что Лужков пятиэтажки ломает, а наш — трёхэтажный. Много раз приходят, проверяют и снова откладывают, ждут какой-то проект годами и никак не дождутся. Напротив находится завод, там проводят опыты под землей, и трясет наш дом. Пожалуйста, помогите".

"Ужасно. Вы представляете, у нас второй день заливает, мы живет на 16 этаже, звоним в ЖЭК, Они не могут ничего сделать. Серпуховский вал д.14, ЖЭК отказывается делать те работы, которые они должны сделать, так как практически проходит по их вине. Мы обращаемся в ЖЭК, а они ходят, тянут время и ничего не делают. Пожалуйста, помогите".

"Измайловская площадь, дом 9/2. Наш дом — пятиэтажный коридорной системы, без удобств. В 1988 году наш дом был исключен из жилого фонда и передан в аренду Минюсту СССР с условием, что нас переселят в квартиры. Но благодаря перестройке и неразберихе, власти ничего не сделали, хотя в своё время были уже выписаны ордера на заселение. Мы до сих пор живем в этом доме, хотя по документам этого дома нет".

"Тушино. Аэродромная улица, 18. У нас в подъезде сделали удивительный ремонт. Покрасили лестничные клетки только на первом этаже. А, начиная со второго этажа и выше, оставили, как было. Лучше бы они вообше не ремонтировали: из-за контраста стало даже хуже. Как один ботинок почищенный, а другой нет. Рабочие, которые делали ремонт, объяснили, что начальство, которое проверяет состояние лестничных клеток в домах без лифта, всё равно не поднимается. Получается не ремонт, а очковтирательство".

"Я, Егорова Инна Николаевна, мне 60 лет, коренная москвичка, пенсионерка, ветеран труда, инвалид второй группы, блокадница. Проживаю по адресу 127543, ул. Лескова, 23. Проживаю на последнем этаже 12-ти этажного дома. На протяжении 10 лет с 1989 года квартиру заливают атмосферные осадки, и испражнения от бомжей, которые ночуют на чердаке. Материальный ущерб не поддается подсчету. Промочены вещи на антресолях, на стенных шкафах, на полках, в ванне, прихожей и даже в комнате. Электропроводка постоянно замыкает, телефон плохо работает. Моральный ущерб и того больше, сколько оскорблений я вытерпела от нижних соседей, которые считали, что это я их заливаю. Сначала не понимала, откуда в квартире вода, так как стены были обклеены клеенчатыми обоями. Когда переклеили бумажными обоями, стала видно, что протечки с крыши. Ущерб здоровью неисчеслимый. С 1997 года нашу квартиру контролирует Госгоржилинспекция. Проводимые мероприятия не приводят к положительному результату".

"Меня беспокоит, что в Москве сносятся старинные дома. И строятся вместо них дурацкие шестнадцатиэтажки. Мне стало сегодня известно, что на улице Верхняя Красносельская, 16А, дом во дворе готовят к взрыву, то есть, собираются его снести. А дом этот в начале века построен, самое начало века. У него надстройка была сделана после войны и в размере трёх этажей. Если их убрать, а дом отреставрировать в первозданном виде, то будет чудесный дом. То, что строилось в те времена, строилось не на один век".

"Добрый вечер. Я москвичка, родилась в Москве, пенсионерка. Меня очень беспокоит содержание наших домов, в которых мы живем. Вот я живу в районе "Выхино", управа "Выхино". Мы живем в доме по улице Красный Казанец, д. 15, корп. 2 с 1970 года. Капитального ремонта у нас не производилось. На все вопросы, почему у нас нет капитального ремонта, и что дом находится в плачевном состоянии, то есть разрушается все, нам отвечают: денег нет ни на что...Я бы хотела, чтобы в наш дом была приглашена компетентная комиссия, и проверили в подвале содержание наших труб, потому что в прошлом году зимой у нас были сильные протечки. Трубы все, я не знаю, как правильно сказать, трубы все худые. Когда включают отопление, у нас идут фонтаны из этих труб, и мы все время ощущаем неприятные запахи — зимой и летом. И в настоящий момент мы задыхаемся от зловония в нашем подъезде.

Подчеркнем - это выборка из более полутора тысяч телефонных звонков, что не является, разумеется, социологически достоверной информацией, но достаточно весомо.

7.4. При сохранении крупнопанельного строительства зданий повышенной этажности в качестве базы строительной политики города, решение поставленной мэром задачи — снизить себестоимость строительства до 200 долларов/кв. м — возможно единственным способом. Это резкое снижение качества отделки, вплоть до сдачи в эксплуатацию "голой" строительной коробки, что в документации, при предложении 1 кв.м по цене 370 — 450 долларов, деликатно именуется: "с минимальной отделкой". Сам факт проведения "месячника снижения цен" с 10 августа по 9 сентября 1999 г. лишний раз доказывает, что нормальный рыночный механизм, который предполагает отстройку типов жилья по реальному спросу, по-прежнему перевернут. Удерживая привычную номенклатуру жилищ, городской монополист, не будучи в силах более продавать их по ранее взвинченной цене, вынужден несколько ее снижать. При этом, если в среднем по России, по данным Росстатагентства, за первое полугодие 1999 г. стоимость квадратного метра в типовых новостройках поднялась на 29% до 5466,5 руб. (в Москве — 16729 руб., или в 3 раза выше, или в 1,5 раза выше, чем цена кв.м "элитного" жилья в среднем по России!), при том что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве составила несколько меньше - 15282,5 руб.

7.5. Несмотря на многочисленные решения, развитие жилищной ипотеки (в плановых намерениях 3500 — 4000 квартир ежегодно) на принятых условиях кредитования неосуществимо.

Во-первых, истинной целью заявленной политики ипотечного кредитования с очевидностью является стремление любой ценой сохранить в неизменности московский строительный комплекс, и программа рассчитана исключительно на его интересы. Назначенным уполномоченным банкам было неофициально предписано кредитовать приобретение жилья в новостройках, не на вторичном рынке, что резко ограничивает возможности заемщиков, существенно сужая свободу выбора. Московское правительство пытается внедрить ипотеку на дотационных условиях, поскольку продекларированные 19% годовых существенно ниже коммерческой ставки.

Расчеты экспертов показывают, что безвозмездные субсидии конкретным заемщикам на уплату первоначального взноса по кредиту были бы значительно дешевле (нет нужды субсидировать процентную ставку).

Вместо первоначального (по Постановлению от 29.09.98 # 738) проекта создания Московского ипотечного агентства как ОАО, осуществлена схема 100% принадлежности МИА городу, что лишний раз показывает на недоверие московской власти к рыночным механизмам. Уполномоченные банки выдали было 150 сертификатов, но те суть только обещания кредитов, так что к лету 1999 г. лишь один банк — "Инвестсбербанк" реально выдал 27 ипотечных кредитов, из которых Банк Москвы рефинансировал только 8.. Наконец, "дешевый" ипотечный кредит реально доступен лишь незначительному слою населения Москвы, доходы которого существенно превышают средний уровень, но при этом много ниже, чем у тех, кто уже приобрел, или может приобрести жильё по коммерческой цене.

Даже при предоставлении зарубежных кредитов на ипотеку, ими смогли бы воспользоваться отнюдь не наиболее нуждающиеся группы населения, а семьи с доходом выше среднего уровня. Как известно, попытки получить синдицированный кредит пула европейских банков на цели развития ипотечного кредитования под залог трёх зданий-"Книжек" на Новом Арбате, гостиницы "Москва" и акций ОАО "Манежная площадь" не увенчались успехом, в силу малой привлекательности недвижимости, предлагаемой в залог.

Идея ссудо-сберегательных касс не намного более привлекательна, чем ипотечное кредитование, так как и в этом случае (первоначальный взнос — 50% стоимости) мы имеем дело с обслуживанием отнюдь не беднейших слоев населения, вновь отсутствует свобода выбора места проживания и типа здания, стоимость квадратного метра определена в 800 долларов. Иными словами, программа ссудно-сберегательных касс также настроена в первую очередь на обеспечение прибыли строительного комплекса. Аналогичный характер имеет и проект московского правительства совместно с Собинбанком.

7.6. Вопреки многократным бюрократическим решениям, не происходит формирование товариществ собственников жилья, поскольку эта сложнейшая проблема, как подсказывает мировой опыт, требует существенных поправок в городском законодательстве и огромной организационно-обучающей работы, осуществимой только в постоянном и равноправном взаимодействии властей с жилищными движениями.

Современный жилой фонд нуждается в профессиональном управлении, что делает бессмысленной иллюзией идею переноса управляющей функции на ТСЖ. Весь мировой опыт убедительно показывает, что ТСЖ (кондоминиумы) эффективны только во взаимодействии с эффективными управляющими компаниями — коммерческими и некоммерческими (в случае беднейших групп жителей). В Москве под видом борьбы с монопольным положением РЭУ в большинстве случаев осуществлено образование коммерческих структур под новыми названиями, сохраняющими монопольную позицию и обрекающих жителей, включая членов ЖСК, на исходно подчиненную и зависимую позицию.

В целом мы можем зафиксировать, с одной стороны, огромный объем деятельности московского правительства в сфере жилищной политики, с другой — отсутствие сколько-нибудь выраженного концептуального содержания этой деятельности. Это вполне естественно, так как передача функций выработки политики "Департаменту муниципального жилья и жилищной политики", где, среди множества обязанностей назван п. 2.37 — "защита государственной тайны" — вызывает наибольшее любопытство. Если открыть Распоряжение правитедльства Москвы от 18 июня 1998 г. # 640-РП, мы прочтем в преамбуле:

"Как показывают проверки, чердачные и подвальные помещения многих жилых домов эксплуатируются с грубыми нарушениями действующих норм и правил... При ремонте и замене кровельного покрытия не выполняются мероприятия по созданию нормативного температурно-влажностного режима... В подвалах и технических подпольях не герметизируются места пересечения коммуникаций с фундаментами зданий, не принимаются меры, исключающие подтопление помещений не обеспечивается их вентиляция" и т.д. и т.п.

Год спустя это постановление можно продублировать, не изменив в нем ни единого слова: у московского жилья как не было хозяина, так и нет.

Альтернативы:

Внятное определение стратегических целей жилищной политики в отношении москвичей со средними и низкими доходами, что предполагает реальную постановку задачи передачи максимального объема жилого фонда в собственность и под ответственность самих жителей — по мере формирования для этого всего комплекса необходимых условий.

Речь идёт о широкой программе, формируемой в опоре на знания и опыт ЖСК, действующих кондоминиумов, учебных центров ТСЖ. О программе эволюционной, предполагающей отработку эффективных моделей — прежде всего в реконструируемом жилом фонде.

В составе этой программы, неотрывно связанной с ранее отмеченной задачей подлинной муниципализацией районов, — реорганизация жилищно-коммунальных служб с установлением их прямой финансовой зависимости от заказчика и потому подконтрольности по отношению к организациям жителей. Это предполагает переход на необходимое субсидирование жилищно-коммунальных расходов через счета ТСЖ, вместо нынешней схемы ДЕЗов, что - по опыту реформ муниципального жилого фонда в ряде стран мира и по опыту московских форм самоорганизации жителей — обещает резкое сокращение объемов злоупотреблений и коррупции, снижение непроизводительных затрат и повышение качества обслуживания, с меньшей нагрузкой на городской бюджет.

В состав этой программы входит радикальное переосмысление заданий на конкурсную архитектурно-проектную разработку высокоэффективных решений для муниципального жилища, с учетом огромного мирового опыта энергосбережения и повышения комфортности жилой среды по всем её составляющим. Речь идёт о технических приемах, отлично известных специалистам, которые позволяют достичь 60% экономии затрат на отопление жилищ, до 30% экономии электроэнергии, при качественном улучшении экологических показателей жилой среды.

Достичь этого, продолжая примененять проекты, форсируемые строительным комплексом Москвы, невозможно в принципе. Уже на основании новых проектов, опробованных в реализации строительными организациями, способными выиграть свободный тендер, возникнет возможность радикального разукрупнения строительного комплекса Москвы — на основании конкурса программ его реконструкции.

Расчеты специалистов убедительно показывают, что, в ценах 1999 г., эффективное содержание жилого фонда требует удельных затрат порядка 25 руб./кв. м — для коммерческих кондоминиумов, не менее 6 руб./кв. м - для дотируемого жилья. Составленный в мэрии расчёт 1,80 руб./кв. м не имеет под собой реального обоснования, к тому же, по сообщением СМИ, из популистских соображений мэрией было заявлено о компенсации разницы между 0,30 руб./кв. м и 1.80 руб./кв.м для собственников коммерческого жилья за счёт городского бюджета, с расходованием на эту цель 300 млн. руб. в год, что категорически недопустимо.

Предварительные расчеты показывают, что за счёт совокупности названных мер вполне реально достичь улучшения качества жилой среды и снижения до 50% как стоимости нового жилья и капитального ремонта, так и удельных коммунальных затрат на 1 кв.м жилья.